N°46
sept/oct 2015

À ROUBAIX, BIENTÔT DES MAISONS À 1 EURO

MOTS CLES : Roubaix | Urbanisme | Logement

Pour attirer de nouveaux habitants, la ville de Roubaix propose de devenir propriétaire pour un euro seulement. Une opération sous conditions pour redonner vie à certains quartiers où l'immobilier est déjà délabré et abandonné.


À Roubaix, certaines rues donnent des allures de « ville fantôme ». Une ambiance morose est parsemée de maisons murées, laissées à l'abandon. Le décor ne donne guère envie. Impossible pour l'immobilier de reprendre vie dans certains quartiers de cette ville, ancien fleuron de l'usine textile, surnommée autrefois « la ville aux mille cheminées ». Frappée par la désindustrialisation, Roubaix connaît un déclin économique et démographique important, sa population passant 110 000 habitants en 1960 à 95 000 aujourd'hui. Selon les derniers chiffres de l'INSEE, elle compte 4094 logements vacants, dont 2500 maisons murées. Ces dernières l'ont été par sécurité dans les années 1970, après le départ des ouvriers du textile. Depuis deux voire trois décennies, elles défigurent parfois des rues entières que les habitants ne souhaitent pas réinvestir.

Crise du logement

Absence de mises aux normes, vacance prolongée, chute de leur valeur mobilière, comme 8% des logements anciens roubaisiens, ces maisons murées sont considérées comme inconfortables, sans oublier le squat dont elles sont victimes. Parfois, il en existe dix sur la vingtaine d'habitations que comporte une rue. « On ne peut pas laisser faire ça. Il arrive que des bailleurs sociaux rachètent des maisons murées mais attendent d'avoir l'ensemble de celles qu'ils convoitent pour commencer à les réhabiliter. En attendant, l'habitat se dégrade. Ça ne nous convient pas », explique Guillaume Delbar, le maire de Roubaix (LR). Une situation d'autant plus absurde que Roubaix manque de logements. « On a environ 5000 demandes de logement social, mais nous ne pouvons répondre qu'à 40% d'entre-elles », explique Milouda Ala, adjointe au logement.

Un dispositif légal et encadré

Pour éviter que certains quartiers ne tombent définitivement dans l'oubli, et leurs maisons en décrépitude, la ville a adopté une mesure iconoclaste : racheter ces maisons emmurées et ensuite les revendre pour un euro symbolique ! Un projet totalement légal car la mairie peut acquérir, préempter, voire obtenir l'expropriation d'un propriétaire pour cause d'utilité publique. Le bien peut alors être revendu à un prix inférieur à celui du marché en cas d'intérêt général et de contreparties. Dans un premier temps, une vingtaine de maisons murées, appartenant au pouvoir public, devrait être mis en vente à ce prix. En fonction du succès, la mairie pourrait en acquérir d'autres, mais elle devrait toutefois se heurter à certains cas de figure où les parpaings peuvent encore rester longtemps en place. Par exemple, lorsqu'une maison n'a pas de propriétaire identifié au moment de l'héritage, la municipalité ne peut la racheter qu'au bout de trente ans. Si attrayant soit-il, ce dispositif sera très encadré. La mairie de Roubaix a dressé un cahier des harges très clair. L'offre n'est réservée qu'aux primo-accédants, avec une obligation d'y vivre, et une clause de non-cession du bien pendant 7 ans. Les dossiers seront également retenus en fonction de l'engagement financier des particuliers pour rénover la maison de fond en comble afin d'en faire un logement décent.

L'exemple de Liverpool

Enthousiaste, la mairie de Roubaix se base sur l'expérience de Liverpool, en Angleterre, où l'opération de la maison à 1£ fait ses preuves depuis 2013. Les élus roubaisiens se rendront d'ailleurs, ce mois-ci, de l'autre côté de la Manche pour s'inspirer de leurs homologues britanniques. Là-bas, l'objectif était le même : réhabiliter un quartier de la ville totalement délaissé. Aujourd'hui, une vingtaine de ces habitations délabrées ont été vendues à des propriétaires soumis à des règles stricts, comme celles prévues à Roubaix. En Sicile, le village de Gangi a également mis en vente des propriétés à 1 euro afin de lutter contre le dépeuplement de sa région. En 2015, la commune de Champ-du-Boult, située dans le Calvados en France, a, elle, bradé des parcelles de lotissement à 1 euro le mètre carré pour augmenter sa population.

Des difficultés à venir

Pour la ville de Roubaix, cette opération pourrait sortir du désert certains quartiers, en y apportant un second souffle à la vie sociale et pourquoi pas de la valeur à son immobilier. L'annonce de la maison à 1 euro a fait grand bruit. Mais attention, en proposant de devenir propriétaire pour l'équivalent de 50 000 euros, coût estimé des travaux de rénovation, la municipalité risque de se confronter à plusieurs difficultés. Comment être certain que les travaux seront bien effectués ? Comment être assuré que les acheteurs vivront véritablement dans ces lieux. Sans oublier les rapports avec les voisins de ces maisons murées qui, eux, ont payé leur habitation au prix normal.

Emmanuel Di Girolamo, président de la Chambre FNAIM Nord et gérant de l'agence Solima à Roubaix, évoque surtout quelques transactions marginales. Avec à long terme, la perspective de redonner vie à un marché immobilier en grande difficulté dans ces quartiers où la maison à 1 euro va être proposée.

Comment la profession immobilière accueille cette opération de la ville de Roubaix de vendre des maisons pour 1 euro symbolique ?

J'ai pu échanger avec certains confrères. Beaucoup craignent que cette opération puisse déstabiliser le marché. Comment vendre une habitation au prix normal avec 50 000 euros de travaux alors que, juste à côté, se trouve une maison murée, vendue 1 euro symbolique avec le même montant de travaux ? D'autres collègues estiment aussi que ce n'est pas à la ville de prendre de telles mesures pour redonner vie aux façades d'un quartier. Néanmoins, je ne partage pas ces inquiétudes. Il faut connaître le secteur roubaisien pour bien comprendre la situation. La maison à 1 euro reste propre à Roubaix, et encore, cela ne va même pas impacter l'ensemble de la ville. « A situation extrême, solution extrême »

Pouvez-vous dresser un état des lieux de l'immobilier roubaisien ?

Roubaix est une ville où se réalisent en moyenne 1100 ventes par an. Néanmoins, l'immobilier est en grande difficulté dans certains quartiers. Ces secteurs sont concernés par la maison à 1 euro. A une situation extrême, pourquoi ne pas proposer une solution extrême. La mairie a tout à fait raison de tenter ce pari. Mais que la profession se rassure, il ne s'agit que d'une dizaine de transactions marginales. Elles n'impacteront pas sur le marché complet de la ville.

Vous parlez de transactions

marginales, mais Roubaix compte plus de 2000 maisons murées aujourd'hui. Toutes les maisons murées ne seront de toute façon pas vendables. Le phénomène des maisons murées est tombé dans l'excès à Roubaix. Soit elles ont été laissées pour compte, soit elles ont été victimes d'une succession vacante. Ces maisons murées sont confrontées à diverses situations. Néanmoins, il était impératif de trouver des solutions pour sortir de l'impasse celles qui sont vendables. Je suis favorable à ce type d'essai. Roubaix peut être un laboratoire et pourrait être recopié par la suite car cela ne concerne que des transactions marginales. « Redonner confiance »

Selon vous, quel est le scénario idéal pour la profession ?

Il faut partir de bas pour remonter haut. Grâce à cette opération, la ville de Roubaix peut nous permettre de mieux travailler derrière. Ces maisons sont fermées depuis longtemps. Leur vente redonnera vie à ces quartiers, et cela agira de manière positive. Dans l'immobilier, il faut raisonner à long terme. La situation dans ces quartiers ne peut pas être plus négative qu'aujourd'hui. Cela pourrait donner un second souffle au marché de l'immobilier. Le scénario idéal : redonner confiance en ces quartiers par la qualité de leur environnement. Cela passe par la qualité des façades, par exemple. Si l'on voit renaître des façades, mécaniquement, on risque de se retrouver dans une situation où les potentiels acheteurs pourront croire de nouveau en ces quartiers. Et les professionnels s'intégreront dans ce marché à l'avenir.

Comment échapper aux dérives d'une telle mesure ?

C'est sûr, comme toujours, certains tenteront de passer à travers les mailles du filet. Néanmoins, il faut essayer, d'autant que cette opération est cadrée. Le propriétaire de la maison à 1 euro doit apporter la preuve du financement des travaux. Il doit aussi acquérir ce bien en résidence principale et attendre 7 ans pour le revendre avec interdiction de le louer. Cette mesure peut permettre à certaines familles d'accéder à la ropriété dans des conditions cadrées. Cette maison à 1 euro met les acquéreurs devant leurs responsabilités. Et je le répète, cette opération peut redynamiser le marché.

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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

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