N°46
Sept/Oct 2015

BERLIN : LES MURS SONT À VENDRE

MOTS CLES : Progression | Développement | Avenir

Si Berlin ne joue pas encore dans la même cour que ses grandes soeurs Londres et Paris, la capitale allemande ne manque clairement pas d'atouts pour les investisseurs en quête d'opportunités. Dynamique et doté d'une croissance des prix unique en Europe - augmentation de 10% en 2014 -, le marché immobilier berlinois a indiscutablement de beaux jours devant lui.


Avec seulement 16% de propriétaires - la moyenne européenne se situe autour de 70% -, et des prix au mètre carré oscillant entre 1000€ et 5000€ selon les quartiers, Berlin dispose d'un parc immobilier aussi attrayant qu'étendu. « Historiquement, c'est dans la culture. L'Allemagne est un pays de locataires et les Allemands souhaitent rester flexibles. D'un point de vue culturel, l'ancienne RDA n'offrait pas la possibilité de posséder un bien. Depuis la réunification, la ville a été profondément rénovée et l´état a investi des sommes colossales pour inciter les investisseurs à rénover la pierre berlinoise. Les prix de l'immobilier sont donc restés sous-évalués pendant longtemps », analyse Niels Schnatz, gérant de 'agence immobilière franco-allemande Appartement-Berlin, spécialisée dans l'immobilier berlinois.

Un marché attractif pour les Français

Essoufflés par les prix mirobolants affichés à Paris, de nombreux Français se ruent depuis quelques années vers le pays de Goethe pour y faire affaire. L'interminable liste des avantages d'un investissement dans la pierre parle d'elle-même : Plus-value non imposable après 10 ans de détention du bien immobilier, amortissement annuel de 2 ou 2,5% de la valeur de la construction pour tous les biens, fiscalité locale avantageuse avec une taxe foncière très basse par rapport à la France, déduction possible des intérêts d'emprunts, absence de double imposition grâce à la convention fiscale franco-allemande, absence de CSG et de CRDS et enfin une forte demande de location, meublée ou vide. Si le rendement locatif n'atteint pas encore des sommets - autour de 3% -, les prix des locations augmentent chaque année de plus de 5% et la plus-value à la revente peut s'avérer particulièrement fructueuse. Le visage de ces investisseurs tricolores présente plusieurs facettes. La plupart sont jeunes et investissent pour préparer leur retraite. « Ils recherchent des studios, des T2, mais également des biens de 4 à 5 pièces autour de 100 à 120m2 en raison de la forte demande des appartements familiaux », précise Niels Schnatz. Plus récemment, une autre tendance s'est dessinée avec l'arrivée de parents lancés dans des opérations immobilières en vue des futures études de leurs enfants ou simplement pour anticiper leur avenir. Sans oublier la clientèle haut de gamme aux « demandes très spécifiques et aux budgets élevés - de 600 000 € à 2 000 000 €. » Parmi les quartiers les plus prisés, Friedrichshain, Kreuzberg, Moabit, Charlottenbourg, Wedding, Schöneberg, Wilmersdorf arrivent en tête. « Ils profitent d'une forte demande au niveau de la location et les prix ne cessent de grimper. Idéalement situés, la revente à d'autres investisseurs ou acheteurs est facilitée par leur emplacement », explique Niels Schnatz. Du côté de Mitte ou Prenzlauer, les prix, déjà en surchauffe, présentent un moindre intérêt. « À Berlin, l'acheteur français souhaite souvent investir dans le centre. Or, le centre, dit Stadtmitte (centre de la ville), n'est pas orcément ce que les locataires recherchent. La ville offre plusieurs centres par quartier. Il est possible de définir un périmètre à l'intérieur du Ring puis de chercher autour de points d'intérêt comme Boxhagener Platz à Friedrichshain. » Dans ce quartier branché et animé, situé dans l'ancien Berlin-Est, un bel appartement de 102 m2 s'est vendu 370 000€, soit 3600€ du mètre carré. De quoi faire pâlir les investisseurs parisiens et londoniens.

Une capitale promise à un brillant avenir

Pour tenter d'endiguer la montée galopante des prix, une nouvelle réglementation sur l'encadrement des loyers est entrée en vigueur le 1er juin. Mais ses effets, limités, ne devraient pas freiner les futurs acheteurs. « L'encadrement des loyers se base sur le prix moyen du quartier (Mietpreisspiegel). Il ne peut pas dépasser plus de 10% des loyers appliqués dans le quartier. Néanmoins, les locations meublées ne sont pas concernées par l'encadrement. Une façon pour les propriétaires de ne pas tomber sous le coup de la loi. » Toutes les études s'accordent désormais à dire que les prix vont continuer leur progression dans les années à venir. « Les prix à Berlin ne font que rattraper le niveau qu'ils devraient avoir pour une capitale qui connaît un essor touristique croissant. Notre ressenti est le même au vu des demandes d'achat et d'investissement. La demande est forte et la ville soutient cette demande pour augmenter le nombre d'appartements », conclut Niels Schnatz.

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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

Expression #46

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