N°42
Janv./Fév. 2015

L'ESPAGNE, L'APANAGE DES INVESTISSEURS

MOTS CLES : Crise | Prudence | Opportunités

Stock de logements invendus ou bien encore prix bradés, le marché immobilier espagnol, toujours dans le creux de la vague, attire les investisseurs. Explications.


Après une période faste jusqu'en 2007, le marché espagnol a été frappé de plein fouet par la crise de la dette en 2008 et les prix de l'immobilier ont alors subi une chute libre.

Aujourd'hui, le pays est dans le creux de la vague et bien que la crise semble s'être quelque peu atténuée en 2014, les prix de revente dans le secteur immobilier ne sont allés qu'à la baisse finissant ainsi l'année à - 5 %.

« Dans le pays, le prix moyen au m² s'élève seulement à 1 594 €. Sur le dernier trimestre 2014 les prix ont encore chuté de - 0,4 % » indique Fernando Encinar, directeur de l'équipe des enquêtes du site Idealista.com.

La quasi-totalité des villes et provinces espagnoles n'a pas été épargnée par cette baisse incontrôlable.

Pour preuve, Valence où le prix moyen de revente a chuté de - 9,6 % durant l'année 2014 affichant un prix au m² de 1 410 € contre 2 861 € au deuxième trimestre 2007.

Chutes vertigineuses

Coup dur aussi pour Santander, Almeria et Zaragoza, ou bien encore pour Lugo et Castellon où les chutes ont été assez spectaculaires, oscillant de - 12 % à - 19,4 %.

« Dans ces nombreuses provinces, les prix vont très certainement continuer à chuter sur les 12 prochains mois, bien que beaucoup plus modérément que les années précédentes grâce aux corrections entre le stock (toujours abondant) et le déficit de la demande solvable » pointe Fernando Encinar.

Une situation qui séduit les investisseurs étrangers pour qui c'est le moment de conclure de bonnes affaires.

Pour autant, les spécialistes de l'immobilier rappellent que la prudence est de rigueur sur la localisation du bien au regard de nombreux quartiers fantômes espagnols qui ont vu le jour ces dernières années.

Barcelone...

La capitale administrative et économique de la Catalogne s'est plus ou moins maintenue sur 2014. Elle a su tirer son épingle du jeu en s'orientant positivement vers une légère hausse de + 3,5 % sur l'année passée, et avec un prix moyen au m² de 3 188 €. Cela dit, elle reste très attractive financièrement. Elle séduit par son folklore et autres nombreux atouts, telle que son architecture. Une villa de 500 m² avec vue sur mer, sur un terrain de 1 800 m², dans la commune d'Alella au nord de Barcelone, a récemment été achetée 2,5 M€ par un Français.

« Nous pensons qu'à Barcelone la croissance a acquis un rythme de croisière même si nous gardons toujours à l'esprit qu'après leur pic le plus haut, au courant du premier trimestre 2007, soit 4 732 €/m², les prix de la capitale catalane ont baissé de - 32,6 % », souligne le professionnel de l'agence.

...Et ses consœurs

Dans la même lignée, il est à noter que San Bastian a consolidé ses positions en tant que capitale provinciale la plus chère avec 3 778 €/m², tout comme Bilbao avec 2 837 €/m². Madrid complète le palmarès avec un prix au mètre carré s'élevant à 2 694 €.

« Ces régions ont touché le fond ou en sont proches. L'intérêt des investisseurs cherchant à atteindre un bon rendement en louant les propriétés n'apporte rien de bon, explique Fernando Encinar. Dans ces grandes villes et zones touristiques où les prix semblent avoir été ajustés, nous ne devrions pas assister à un retournement significatif en 2015, en dépit d'une éventuelle démonstration de tendance positive. Il est encore vraiment très intéressant de venir investir ici. Nous sommes dans une situation où la plupart des opérations à venir seront entre les mains des investisseurs, principaux bénéficiaires de la faible ouverture des crédits qui est attendue dans les prochains mois. En revanche, moins bonne nouvelle pour les potentiels acheteurs locaux : ceux qui n'ont pas d'épargne significative ne pourront toujours pas envisager d'acheter un bien immobilier en 2015 », conclut le spécialiste.

 
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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

Expression #44

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