Nov./Déc. 2014
Le baromètre de l'immobilier Expression
Novembre/Décembre 2014
Les chiffres de nos experts pour piloter vos ventes
ANCIEN
Ventes
Dans un climat toujours morose, l'immobilier ancien est plébiscité par les primo-accédants et accédants qui achètent respectivement à hauteur de 84,15 % et 93,57 % dans l'ancien. Les prix restent assez stables sur un an (-1,3 %) en légère baisse sur les appartements et en hausse sur les maisons.
Par ailleurs, le recul est nettement moins marqué en région avec une diminution de -0,9 % en comparaison avec la baisse des prix en Ile-de-France qui se situe autour de -2 %.
Certaines métropoles résistent mieux à la baisse. C'est le cas de Marseille, Lyon, Toulouse, Nice et Nantes dont les prix restent stables ou en légère hausse.
En volume, le nombre de transactions réalisées entre juin 2013 et juin 2014 est estimé à 735 000 sur tout le territoire, soit une hausse de +9 % sur un an. La poursuite de la baisse des prix est donc prévisible.
Par ailleurs, le rétablissement du PTZ+ dans l'ancien à partir du 1er janvier 2015, à condition que les primo-accédants réalisent des travaux d'un montant au moins égal à 20 % du coût d'acquisition, devrait également venir donner un coup de pouce au marché de l'immobilier ancien.
NEUF
Ventes
Selon de récentes analyses, le marché de l'immobilier neuf est toujours dans l'expectative. Acquéreurs et investisseurs attendent la concrétisation des mesures de relance annoncées par le gouvernement pour franchir le pas.
Toutefois, les prix restent stables dans l'Hexagone avec une baisse générale de -1 %. À Paris, les prix oscillent entre 9 800 et 26 000 €/m². En Ile-de-France, ils se situent entre 3 600 et 7 500 €/m² et les grandes métropoles régionales affichent un prix compris entre 3 900 et 5 000 €/m². L'indice de conjoncture des notaires de France fait état d'une diminution de logements mis en chantier de -0,8 % et l'individuel pur est en recul de -18,3 %.
Les prix jugés encore trop excessifs et la crainte d'une situation économique morose n'incitent toujours pas les investisseurs et emprunteurs à se lancer sur le marché du neuf malgré la nouvelle mouture du prêt à taux zéro. Les professionnels du bâtiment misent sur l'annonce de la baisse de la TVA à 5,5 % dans 1 300 quartiers prioritaires, sur le dispositif Pinel et sur l'allègement des normes de construction pour relancer un marché un peu atone.
Taux fixes des prêts immobiliers
en novembre
Taux donnés à titre indicatif sur les barèmes en vigueur en date du 25/10/2014.
Source : CAFPI - www.cafpi.fr
EN BREF
L'ATTERRISSAGE DES TAUX
A LEUR PLUS BAS NIVEAU
Un taux fixe sur 15 ans à 1,95 %... Est-il envisageable de descendre encore en-dessous ? Non, sauf à réduire comme peau de chagrin la marge des établissements prêteurs.
Depuis un an, la courbe – descendante – du taux moyen bancaire à 20 ans suit fidèlement celle des obligations d'Etat (OAT 10 ans), qui ont perdu 100 points de base entre janvier et octobre 2014.
A présent que l'OAT se stabilise, les taux d'intérêt les plus bas devraient marquer le pas, eux aussi. Ils devraient rester stables aussi longtemps que la politique de la Banque Centrale Européenne (BCE) se montrera accommodante, quand bien même celle de la FED le serait moins.
Les écarts de taux se réduisent...
Autre bonne nouvelle, les taux élevés continuent de baisser et l'écart se resserre entre les plus bas et les plus hauts. Ainsi, sur 20 ans, les prêts à taux fixes sont proposés à un taux inférieur à 2,5 % partout en France métropolitaine. C'est l'atterrissage général !
...Mais les marchés ne s'emballent pas
Malgré ces conditions de crédit hyper favorables, CAFPI ne constate pas d’emballement sur les demandes de crédit.
Certes, les renégociations de prêts en cours et les opérations de rachat de crédit vont bon train et ont même eu tendance à s’accélérer ces derniers mois, attisées par le niveau des taux. CAFPI voit se dessiner une année 2014 honorable, dans la moyenne, comparable à celle de 2013 en nombre de dossiers.
L'attentisme persiste...
La stabilité du nombre de prêts entraîne mécaniquement celle du nombre de ventes. On note bien un léger frémissement du côté des investisseurs mais l’atonie reste de mise chez les primo-accédants, toujours en proie à l’incertitude par manque de visibilité sur l’avenir et par crainte du chômage.
Le « coup de fouet » qui fera repartir l’immobilier est toujours attendu.
...Malgré un pouvoir d'achat en hausse
Et pourtant, la période ne manque pas d’atouts favorables à l’achat immobilier. Par rapport à la référence de janvier 2012, une mensualité de 1 000 € permet aujourd’hui d’emprunter 16,35 % de plus sur 20 ans. Un gain qui autorise à acheter plus grand dans quasiment toutes les grandes villes, à l’exception de Marseille.
A Rouen, Metz, Nantes, Rennes et Toulouse, en revanche, c’est une chambre en plus pour les acquéreurs.
Redécollage en vue ?
Les premières mesures du plan de relance gouvernemental en faveur de l’immobilier neuf viennent d’entrer en vigueur : au 1er septembre pour le dispositif Pinel, qui remplace le Duflot ; au 1er octobre pour le prêt à taux zéro (PTZ) nouvelle formule.
Ces mesures sont-elles de nature à donner au marché le coup de fouet dont il a besoin ? Peut-être, si aucune mauvaise nouvelle ne vient leur couper l’herbe sous le pied… La réforme des aides au logement en faveur des primoaccédants les plus modestes, votée en première lecture de la loi de Finances 2015, serait une très mauvaise nouvelle si elle était confirmée par la suite...
Philippe Taboret Directeur Général Adjoint
CAFPI N°1 des courtiers
en prêts immobiliers
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