UN DÉLAI DE VACANCE DE 22 MOIS N'EXCLUT PAS LE BÉNÉFICE DE L'EXONÉRATION DE PLUS-VALUE

La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Par suite, l'exonération ne s'applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui sont devenus vacants au jour de la cession.

Lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'administration fiscale admet que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Pour l'administration, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien.

Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal (Inst. 31 mars 2009, 8 M-1-09 et Inst. 14 janvier 2004, 8 M-1-04 fiche 2 n° 22 ; BOFIPRFPI- PVI-10-40-10 n°190, 12 septembre 2012).

Une villa, qui constituait la résidence principale de son propriétaire, a été mise en vente le 24 novembre 2005 pour un prix de 3 600 000 €. À l'issue de deux mandats de vente exclusifs et de plusieurs révisions de prix, elle a été vendue le 18 septembre 2007 au prix de 2 285 000 €.

Le cédant n'occupait plus alors cet immeuble depuis 22 mois. Le notaire a néanmoins déclaré que la plus-value réalisée était exonérée du fait de la cession d'une résidence principale.

L'administration a contesté cette exonération au motif que la villa ne constituait plus la résidence principale du cédant au moment de la cession.

Le Conseil d'État censure l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes pour erreur de droit et lui renvoie l'affaire (CE 7 mai 2014 n°356328, 3e et 8e s.-s., SCI La Lieutenance).

La cour de Nantes ne pouvait se contenter de relever que l'immeuble était inoccupé au moment de sa cession. Elle aurait dû rechercher si le délai pendant lequel l'immeuble est resté inoccupé pouvait être considéré comme normal en prenant en compte les diligences accomplies par le cédant du fait des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local.

Pour le Conseil d'Etat, un délai de vacance de 22 mois pourrait donc être regardé comme normal. La cour administrative d'appel devra donc examiner si ce délai de 22 mois est normal compte tenu des circonstances de l'espèce.