ALERTE

LES INCIDENCES DE LA LOI PINEL SUR LES BAUX COMMERCIAUX

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », contient un important volet consacré aux baux commerciaux.

La convention d'occupation précaire¹

L'entrée en vigueur de la loi Pinel donne une existence légale à la convention d'occupation précaire, issue de la pratique et consacrée par la jurisprudence.

Selon le nouvel article L. 145-5-1 du Code de commerce est une convention d'occupation précaire la convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties."²

L'établissement d'étatsdes lieux d'entrée et de sortiedes locaux

Le Code de commerce³ dispose désormais que les parties à un bail commercial, à un bail professionnel ou à un bail de courte durée doivent procéder à un état des lieux lors de la prise de possession des locaux puis lors de leur restitution.

Il s'agit d'une obligation d'ordre public qui s'impose également en cas de cession de bail ou de fonds de commerce. L'état des lieux pourra être réalisé amiablement ou être établi par un huissier de justice.

Dans cette dernière hypothèse, son coût sera également réparti entre le bailleur et le preneur.

La durée du bail

La loi Pinel interdit de stipuler une durée ferme⁴ dans un bail commercial, c'est-à-dire de déroger au droit de résiliation triennale du bail dont bénéficie le preneur, sauf dans les hypothèses suivantes : bail d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans, bail portant sur des locaux monovalents (construits en vue d'une seule utilisation – exemple : hôtels, théâtres, cinémas...), bail à usage exclusif de bureaux et bail portant sur des locaux de stockages « destinés à l'entreposage de produits, marchandises ou de biens qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production »⁵

Le formalisme en matièrede congé

La loi Pinel modifie également profondément la pratique en matière de formalisme devant être respecté lors du congé.⁶ Jusqu'à présent, le congé mettant fin au bail devait être impérativement signifié par huissier de justice.

Il est désormais possible d'opter dans le bail pour une signification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cependant, les conséquences d'une délivrance tardive d'un congé étant significatives, il est vivement recommandé de faire appel aux services d'un huissier de justice.

L'encadrement des charges répercutables sur les locataires⁷

L'objectif de la loi Pinel à cet égard est d'éviter la pratique des baux « triple net », qui permet de mettre à la charge du locataire l'essentiel des charges, impôts et travaux relatifs à l'immeuble loué. Tout bail commercial devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et d'impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le bailleur devra joindre au bail un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu'à la première échéance triennale et un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs. Un nouveau budget prévisionnel devra être fourni par la suite par le bailleur à chaque échéance triennale. Un décret en Conseil d'État précisera les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront pas être imputés aux locataires.

L'encadrement du loyer⁸

La possibilité d'un recours à l'indice du coût de la construction (ICC) pour la révision triennale du loyer et pour le plafonnement du loyer de renouvellement est supprimée, au profit des indices des loyers commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT).

Le plafonnementdu déplafonnement

En cas de déplafonnement du loyer « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente».

Le déplafonnement du loyer est donc plafonné à 10% par an. Cet encadrement sera applicable au cours du bail en cas de fixation du loyer révisé à la valeur locative du fait d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative⁹ ou du fait d'une variation de plus de 25 % du loyer par l'application de la clause d'indexation du bail.¹⁰ Il interviendra également lors du renouvellement du bail en présence d'une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ou pour le bail d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans.

L'encadrement de la solidarité cédant/ cessionnaire en matière de cession de baux commerciaux¹¹

La garantie entre cédant et cessionnaire vis-à-vis du bailleur ne pourra désormais être mise en jeu que pour une durée de trois années courant à compter de la prise d'effet de la cession.

1 Article 4 de la loi Pinel2 - Reprise de la définition donnée dans Cass.Com, 19 nov. 2003, n° 02-158873 - Articles 3,13 et 16 de la loi Pinel- Article L.145-5-1 du Code de commerce4 - Article 2 de la loi Pinel - Article L.145-4 du Code de commerce5 - Code général des impôts, III, 3°6 - Article 20 de la loi Pinel - Article L. 145-9 du Code de commerce7 - Article 13 de la loi Pinel -Article L. 145-40-1 et 2 du Code de commerce8 - Articles 9, 10, 11 et 12 de la loi Pinel9 - Article L. 145-38 du Code de commerce10 - Article L. 145-39 du Code de commerce11 - Articles 7 et 8 de la loi Pinel - Article L. 145- 16-2 du Code de commerce

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