ALERTE
LES INCIDENCES DE LA LOI PINEL SUR LES BAUX COMMERCIAUX
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », contient un important volet consacré aux baux commerciaux.
La convention d'occupation précaire1
L'entrée en vigueur de la loi Pinel donne une existence légale à la convention d'occupation précaire, issue de la pratique et consacrée par la jurisprudence.
L'établissement d'étatsdes lieux d'entrée et de sortiedes locaux
Il s'agit d'une obligation d'ordre public qui s'impose également en cas de cession de bail ou de fonds de commerce. L'état des lieux pourra être réalisé amiablement ou être établi par un huissier de justice.
Dans cette dernière hypothèse, son coût sera également réparti entre le bailleur et le preneur.
La durée du bail
Le formalisme en matièrede congé
Il est désormais possible d'opter dans le bail pour une signification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Cependant, les conséquences d'une délivrance tardive d'un congé étant significatives, il est vivement recommandé de faire appel aux services d'un huissier de justice.
L'encadrement des charges répercutables sur les locataires7
L'encadrement du loyer8
La possibilité d'un recours à l'indice du coût de la construction (ICC) pour la révision triennale du loyer et pour le plafonnement du loyer de renouvellement est supprimée, au profit des indices des loyers commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT).
Le plafonnementdu déplafonnement
En cas de déplafonnement du loyer « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente».
L'encadrement de la solidarité cédant/ cessionnaire en matière de cession de baux commerciaux11
La garantie entre cédant et cessionnaire vis-à-vis du bailleur ne pourra désormais être mise en jeu que pour une durée de trois années courant à compter de la prise d'effet de la cession.
1 Article 4 de la loi Pinel2 - Reprise de la définition donnée dans Cass.Com, 19 nov. 2003, n° 02-158873 - Articles 3,13 et 16 de la loi Pinel- Article L.145-5-1 du Code de commerce4 - Article 2 de la loi Pinel - Article L.145-4 du Code de commerce5 - Code général des impôts, III, 3°6 - Article 20 de la loi Pinel - Article L. 145-9 du Code de commerce7 - Article 13 de la loi Pinel -Article L. 145-40-1 et 2 du Code de commerce8 - Articles 9, 10, 11 et 12 de la loi Pinel9 - Article L. 145-38 du Code de commerce10 - Article L. 145-39 du Code de commerce11 - Articles 7 et 8 de la loi Pinel - Article L. 145- 16-2 du Code de commerce
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