Le baromètre de l'immobilier Expression Mars/Avril 2014

EN BREF

LES PRÊTS SOUTENUSPAR LA STABILITÉ DES TAUX

Les emprunteurs profitent de la stabilité des taux de crédit immobilier, à un niveau toujours aussi attractif. Peut-être par crainte d'une remontée prochaine des taux, rendue probable par le changement de politique monétaire de la Banque Fédérale des Etats-Unis (FED) et ses répercussions sur celle de la Banque Centrale Européenne (BCE). « Aujourd'hui les indicateurs de marché montrent une situation anachronique, et non viable à terme : alors que croissance a toujours rimé avec inflation, les Etats-Unis disposent d'une croissance mais sans inflation, voire avec une menace de déflation. La BCE se retrouve également face à cette menace. Sa politique, jusqu'à présent très accommodante, doit donc être poursuivie pour faire revenir la croissance. On éloigne ainsi de quelques mois les risques de hausse, sans toutefois les annuler. Dans ce contexte les taux restent tables », précise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Volumes en hausse

Après un dernier trimestre 2013 très soutenu, concluant une année record, le volume des crédits immobiliers distribués reste bon en ce début d'année 2014. La pause des fêtes a été de courte durée et ce mois de janvier s'avère déjà supérieur à celui de 2013. Même l'investissement locatif relève la tête, avec un dernier trimestre 2013 et un mois de janvier 2014 records pour le dispositif Duflot, qui semble trouver ses marques.

Taux stables

En ce début d'année, les banques font preuve d'un bel appétit de dossiers et de clients emprunteurs. Le marché reste donc dynamique du côté des préteurs. Au plan national, les taux moyens pratiqués s'échelonnent entre 2,98 % sur 10 ans et 3,95 % sur 25 ans, sans changement ou en légère baisse par rapport au mois dernier. Les taux fixes négociés par CAFPI sont au minimum inférieurs de 0,28% par rapport à ces taux nationaux. Ainsi, sur 20 ans, CAFPI propose des taux compris entre 2,95 % et 3,34 %, alors que le taux moyen du marché est de 3,57 %.

Assurance emprunteur :bientôt du nouveau

La liberté de choix de l'assurance décès invalidité (ADI) instaurée par la loi Lagarde de 2010 n'a pas donné les effets escomptés. Pour renforcer le jeu de la concurrence et, au final, offrir des garanties moins chères aux emprunteurs, la loi Hamon, bientôt promulguée, donne un nouveau droit important à l'emprunteur : il disposera de 12 mois à compter de la signature du prêt pour résilier l'ADI proposée par le prêteur et contractée en même temps que le prêt, à condition de présenter une nouvelle garantie équivalente.

Pouvoir d'achat immobilier en hausse

Par rapport à janvier 2012, où le taux moyen (hors assurance) d'un prêt sur 20 ans était de 4,05 %, l'emprunteur de 2014 gagne 8,05 % de pouvoir d'achat pour une mensualité identique de 1 000 euros par mois. Il réalise ainsi une économie de 14 387 euros sur la durée totale de son crédit.

Prix : à chaque ville son marché

A l'amélioration du pouvoir d'achat immobilier provenant du crédit, s'ajoute celle de la baisse des prix, mais dans certaines villes seulement, car l'écart se creuse entre les marchés locaux. Sur deux ans, le tassement des prix de vente est notable à Metz, Rouen, Strasbourg et Toulouse où, à budget constant, les acquéreurs peuvent acheter plus grand. A l'inverse, le pouvoir d'achat immobilier se contracte à Marseille (-9,14 %), Lille (-6,24 %) et Paris (-3,62 %), où les prix ont continué globalement d'augmenter.