Mars/Avril 2014
LA DETTE DE LOYER
DUE PAR LES COLOCATAIRES
La dette de loyer n'étant pas indivisible,
le bailleur ne peut, en cas de départ
d'un des colocataires, sans congé régulier,
réclamer au colocataire restant dans les lieux
le paiement de l'intégralité du loyer
Par 2 arrêts rendus le 30 octobre 2013 (n°12-21.034 et 12-21.973), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé les conditions sous lesquelles un bailleur est en droit de réclamer à un seul des locataires initiaux du bail la totalité des loyers impayés afférents au bail conclu par plusieurs locataires.
Dans le premier arrêt (n°12-21.034), deux professionnels libéraux avaient loué ensemble à une SCI des locaux à usage professionnel.
Après le départ de l'un des colocataires, le bailleur réclame au colocataire resté dans les locaux le paiement de l'intégralité des loyers échus sur la période où il a occupé seul les locaux.
La Cour de cassation rappelle le principe posé par le Code civil (article 1202) selon lequel la solidarité entre des codébiteurs « ne se présume pas » et doit être expressément stipulée.
La Cour de cassation a ainsi jugé dans ce premier arrêt que (1) le bail en l'espèce ne stipulait pas de solidarité entre les colocataires et (2) que « la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible ».
Ainsi, par principe, l'obligation des colocataires au paiement des loyers et des charges du bail est divisible. Chacun des colocataires reste tenu jusqu'à l'expiration du bail au règlement de la dette de loyer par part égale.
En l'absence de stipulation d'une clause de solidarité entre les colocataires permettant alors d'éviter la division de la dette entre les colocataires, celui qui reste dans les locaux ne doit alors acquitter que sa part de loyer après le départ (sans congé régulier) de son colocataire.
Dans le deuxième arrêt (n°12- 21.973), une SCI a donné à bail des locaux à usage professionnel à ses deux associés. Un des colocataires ayant donné congé et quitté les lieux, le bailleur a alors adressé au colocataire restant un commandement de payer l'intégralité des loyers échus postérieurement au congé donné par son colocataire.
La Cour de cassation suit ici la Cour d'appel de Colmar, qui par un arrêt du 7 mai 2012, avait condamné le colocataire resté dans les locaux au règlement de l'intégralité des loyers échus après le congé de ce dernier puisque le bail, bien que ne stipulant pas de clause de solidarité, « donnait à chaque colocataire la possibilité de résilier le bail à tout moment sous réserve d'un préavis ».
La stipulation d'une clause dans le bail donnant la faculté à l'un des preneurs de résilier le contrat à tout moment, même en l'absence de solidarité prévue au contrat, a pour conséquences que lorsqu'un des colocataires donne son congé, le bail se poursuit alors avec le colocataire resté lui dans les locaux et que celui-ci a alors l'obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de la jouissance des locaux.
Ces deux arrêts, applicables à tous les baux (à l'exception des baux d'habitation relatifs au logement des époux et des pacsés, hypothèses de solidarité légale entre eux, articles 220, 1751 et 515-4 du Code civil) mettent en exergue les difficultés auxquelles peut être confronté un bailleur pour obtenir le règlement de la totalité de la dette de loyer de la part d'un colocataire en cas de départ de l'un d'eux.
A ce jour, il apparaît donc impératif pour le bailleur de prévoir clairement les hypothèses de départ d'un des colocataires des locaux pour lui permettre de réclamer le paiement de l'intégralité des loyers dus après le départ de l'un d'eux.
Expression #37
- Edito : A voté !
- Actualités de l'immobilier
- Le baromètre de l'immobilier Expression
- Les événements de la profession
- Assurance emprunteur : la loi Hamon sera-t-elle suffisante ?
- La dette de loyer due par les colocataires
- Le logement au cœur des municipales 2014 (suite)
- Laforêt, plus performant que jamais
- L'agonie de l'article 244 bis A du code général des impôts
- Le marché immobilier québécois vers une stabilisation
- La hausse de droits de mutation inquiète les notaires
- « Mon engagement pour la profession est historique »
Autres Numéros Expression
- N°36 : 2014 - vers un satisfecit
- N°35 : La grève du Père Noël
- N°34 : Le poids des mots, le choc de l'offre
- N°33 : Un plan de relance qui balance
- N°32 : Du rififi à l'Assemblée
- N°31 : Contexte et projet d'achat : un savant mélange
- N°30 : Et si...
- N°29 : Les prix vont continuer à baisser à court et moyen terme
- N°28 : Une rentrée riche de réformes pour les agents immobiliers
- N°27 : La FNAIM réfléchit à une réforme de la profession immobilière
- N°26 : Même si les prix baissent, les banques s'en sortiront
- N°25 : Les habitudes changent en matière d'énergie
- N°24 : Une année 2011 surprenante
- N°23 : Stabilisation au 3ème semestre des prix de l'immobilier
- N°22 Le marché de l'immobilier ancien est de plus en plus hétérogène
- N°21 Une plateforme européenne des professionnels de l'immobilier
- N°20 Prix de l'immobilier, et si c'était le moment de vendre ?
- N°19 Le marché immobilier français devrait ralentir fin 2011
- N°18 Remaniement du prêt à taux 0 pour insuffler un nouvel air au marché
- N°17 Les professionnels de l'immobilier parlent de reprise et invitent à l'investissement
- N°16 Le prêt à taux zéro renforcé
- N°15 2010 sous le signe de la reprise
- N°13 Le salon immobilier de Paris : Baromètre du marché
- N°12 L'immobilier écolo explose
- N°11 Faire face à la crise; Comment les réseaux s'organisent
- N°10 Dix conseils pour bien aborder la rentrée
- N°8 Internet : Mais comment bien s'en servir ?
- N°7 Plan de relance la machine se met en marche pour 2009
- N°6 Les conditions d'activités de l'agent immobilier
- N°5 Présentation d'un bien : L'agent immobilier peut-il encourir un risque pénal ?
- N°4 Mandat écrit : Une règle d'or public
- N°3 Home staging : le bon plan pour vendre vite et mieux
- N°2 Salon de l'immobilier 2008
- N°1 C'est encore le bon moment d'acheter
Recevez la newsletter Expression
merci de remplir le formulaire d'abonnement :
Valider votre inscription* champs obligatoires
