LA DETTE DE LOYER DUE PAR LES COLOCATAIRES

Par 2 arrêts rendus le 30 octobre 2013 (n°12-21.034 et 12-21.973), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé les conditions sous lesquelles un bailleur est en droit de réclamer à un seul des locataires initiaux du bail la totalité des loyers impayés afférents au bail conclu par plusieurs locataires.

Dans le premier arrêt (n°12-21.034), deux professionnels libéraux avaient loué ensemble à une SCI des locaux à usage professionnel.

Après le départ de l'un des colocataires, le bailleur réclame au colocataire resté dans les locaux le paiement de l'intégralité des loyers échus sur la période où il a occupé seul les locaux.

Ainsi, par principe, l'obligation des colocataires au paiement des loyers et des charges du bail est divisible. Chacun des colocataires reste tenu jusqu'à l'expiration du bail au règlement de la dette de loyer par part égale.

En l'absence de stipulation d'une clause de solidarité entre les colocataires permettant alors d'éviter la division de la dette entre les colocataires, celui qui reste dans les locaux ne doit alors acquitter que sa part de loyer après le départ (sans congé régulier) de son colocataire.

Dans le deuxième arrêt (n°12- 21.973), une SCI a donné à bail des locaux à usage professionnel à ses deux associés. Un des colocataires ayant donné congé et quitté les lieux, le bailleur a alors adressé au colocataire restant un commandement de payer l'intégralité des loyers échus postérieurement au congé donné par son colocataire.

La stipulation d'une clause dans le bail donnant la faculté à l'un des preneurs de résilier le contrat à tout moment, même en l'absence de solidarité prévue au contrat, a pour conséquences que lorsqu'un des colocataires donne son congé, le bail se poursuit alors avec le colocataire resté lui dans les locaux et que celui-ci a alors l'obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de la jouissance des locaux.

Ces deux arrêts, applicables à tous les baux (à l'exception des baux d'habitation relatifs au logement des époux et des pacsés, hypothèses de solidarité légale entre eux, articles 220, 1751 et 515-4 du Code civil) mettent en exergue les difficultés auxquelles peut être confronté un bailleur pour obtenir le règlement de la totalité de la dette de loyer de la part d'un colocataire en cas de départ de l'un d'eux.

A ce jour, il apparaît donc impératif pour le bailleur de prévoir clairement les hypothèses de départ d'un des colocataires des locaux pour lui permettre de réclamer le paiement de l'intégralité des loyers dus après le départ de l'un d'eux.