Mars/Avril 2014
LE MARCHÉ IMMOBILIER QUÉBÉCOIS
VERS UNE STABILISATION
Après des années de hausse, le marché immobilier au Québec devrait ralentir en 2014. Une stabilisation, voire une légère régression des prix est attendue ainsi qu'une baisse mineure du nombre de transactions.
C'était une tendance lourde dont nombre d'observateurs craignaient qu'elle s'apparente à une bulle, susceptible d'éclater un jour ou l'autre : entre 2001 et 2009, le marché de l'immobilier au Québec a connu une très forte hausse illustrée par la situation de Montréal, où les prix ont grimpé de 134 %.
Les spécialistes attribuent au moins partiellement cette hausse, de 80 % supérieure à celle des salaires, au programme d'Obligation hypothécaire du Canada, mis en place en 2003 par la Société canadienne d'hypothèque et de logements (SCHL).
À l'époque, la SCHL proposait d'offrir une assurance sur des regroupements de prêts hypothécaires, créant de la liquidité pour ensuite générer plus de prêts. Cette disposition a été retoquée en 2008, quelques mois avant la fin de la hausse démesurée des prix de l'immobilier.
Mais en guise d'éclatement, il n'y a guère eu qu'une croissance moins marquée les années suivantes, qui débouche aujourd'hui sur une stabilisation des prix, alors qu'on estime que le marché immobilier québécois dans son ensemble est surévalué de 26 %, contre 21 % dans le reste du Canada.
Chute des transactions
à Québec
Ainsi, le prix moyen ne devrait pas augmenter en 2014 dans la région de Montréal et devrait même très légèrement baisser à Québec (-1 %). Dans ces deux villes et leurs agglomérations, le nombre de ventes devrait respectivement chuter de 9 et 12 %, après avoir déjà dévissé en 2013.
L'an dernier, le nombre de transactions était en baisse de -13 % à Québec, atteignant même -21 % dans le secteur des Rivières ou -20 % dans celui de Charlesbourg. Dans l'ensemble de la région, la baisse a été de -8 % en 2013, marquée davantage par des transactions moindres sur les appartements (-10 %) que sur les maisons (-2 %).
Cette chute estelle amenée à se poursuivre ? C'est une hypothèse qui prend tout son sens quand on sait que la Banque Laurentienne estime que les taux affichés de cinq ans fixes (les taux de crédit au Québec sont en général réévalués tous les 3 ou 5 ans) passeront de 5,4 % à près de 6 % d'ici à la fin de l'année.
Investir dans l'immobilier au Québec, pourtant, peut encore ressembler à une bonne affaire.
Les prix à l'abri
d'un effondrement
D'abord, il est intéressant de noter que les prix de l'immobilier au Québec paraissent à l'abri d'un effondrement total comme en a connu le reste du Canada, au diapason de son grand voisin américain, au moment de la crise des subprimes. De juin 2008 à juin 2009, le prix des maisons a ainsi reculé de -10,7 % à Vancouver ou de -12,6 % à Calgary, par exemple. Au Québec, il est resté stable. Ensuite, l'immobilier y est bien meilleur marché que dans le reste du pays. Dans la « Belle province », une maison valait ainsi en moyenne, au quatrième trimestre 2012, 260 000 $ canadiens (soit 171 000 € environ) contre... 730 000 $ à Vancouver (480 000 €) ou 500 000 (329 000 €) à Toronto ! Un fossé qui devrait contribuer à ce que les transactions demeurent élevées, malgré la conjoncture et la hausse attendue des taux d'emprunt. Mais le marché de l'achat n'est pas le seul à être digne d'intérêt au Québec.
Celui des locations, ainsi, mérite lui aussi qu'on s'y arrête. Bien que les loyers aient augmenté de 28,9 % dans les années 2000, ils restent parmi les plus abordables du pays. Un appartement avec deux chambres vaut 1 237 $ canadiens à Vancouver (813 € environ) ou 1 149 $ (755 €) à Toronto. Cette même surface reviendra à 741 $ (487 €) à Québec ou 711 $ (467 €) à Montréal, par exemple, contre 550 $ (361 €) à Trois-Rivières.
La sélection de l'immigration
au secours de l'immobilier
À toutes ces données, s'ajoute l'attractivité évidente du Québec. Le produit intérieur brut de la Province est comparable à ceux de Singapour et de la Norvège et sa croissance annuelle moyenne au cours des dix dernières années est de 1,7 %. Elle dépasse celles de l'Allemagne (1,1 %) et de la France (1,1 %), par exemple. Le PIB par habitant s'élevait au 27e rang mondial en 2011. Tous ces indices amènent nombre d'immigrants qualifiés à choisir le Québec pour s'établir durablement.
En 2012, 79 % des immigrants entraient ainsi dans le programme de sélection québécoise, cette politique volontariste visant à maintenir le dynamisme du territoire en y amenant de la main-d'oeuvre qualifiée. Or ces arrivants, naturellement, ont la possibilité pour la plupart, financièrement, de se loger convenablement. Sachant que, lors des neuf premiers mois de l'année 2013, le Québec a accueilli 41 402 migrants et que, sur l'ensemble de l'année, environ 75 000 ventes immobilières ont été conclues, il paraît d'ores et déjà acquis que l'immobilier québécois tient là un levier — pas le seul, naturellement — qui devrait lui permettre, en 2014, de ne pas connaître de récession notable.
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