ENQUÊTE

L'IMMOBILIER DE BUREAU TIENT BON LA BARRE

Enquête En dépit d'un contexte économique morose, le marché de l'immobilier de bureau s'est maintenu en 2013.

La page d'une année se tourne, une nouvelle peut commencer à s'écrire. 2013 n'a pas été un grand cru pour le marché de l'immobilier, en particulier pour le résidentiel.

Création de logements en recul, chute des transactions, accumulation des stocks, prix déséquilibrés, bouleversements règlementaires, durcissements fiscaux... De nombreux indicateurs se sont peu à peu parés de rouge. Douze mois de peine dont le terme commençait à se faire attendre.

Bilan mitigé pour l'immobilier de bureau locatif

Dans ce marasme, un irréductible marché s'est maintenu : celui de l'immobilier de bureau. Et ce, en dépit d'un bilan particulièrement contrasté. « L'activité a été assez soutenue en 2013. Avec environ 15,4Mde d'engagements, les volumes progressent légèrement par rapport à 2012. Ce qui a été tout de même notable, c'est l'absence de grosses transactions.
Aucune n'a dépassé les plus de 40 000 m² alors que l'on en dénombrait 6 l'an passé » explique Roman Coste, directeur général de CBRE Agency, cabinet de conseil en immobilier d'entreprise. Pour ce spécialiste, le plus inquiétant ne réside pas dans l'offre mais dans la demande.

Selon ImmoStat, elle aurait reculé de 25 % en Ile-de-France, atteignant 1 844 500 m² contre 4 millions de m2 disponibles. « Il y a un véritable déséquilibre entre les capitaux prêts à être engagés, l'offre réellement proposée et la demande » résume Roman Coste.

Et pourtant, de nombreux facteurs auraient du insuffler à la demande un regain de vitalité. Bonne disposition des propriétaires, possibilités de renégociations, loyers compétitifs... Le blocage est à chercher dans la controversée loi Duflot et autres remaniements gouvernementaux qui ont plombé les ambitions des potentiels utilisateurs. Les intéressés ont privilégié l'attente et la reconsidération au risque. « Il est fondamental que se réinstalle un climat de confiance » préconise le directeur général de CBRE Agency.

L'investissement dans l'immobilier de bureaua le vent en poupe

Cet attentisme n'a pas gagné uniquement les locataires, il s'est également propagé aux investisseurs. Frileux face à un résidentiel devenant restrictif, certains ont préféré se détourner vers l'immobilier de bureau, « plus attractif et rentable » selon Roman Coste. 9,7 M€ ont été investis en immobilier de bureau en 2013.

Si les volumes investis dans Paris intra-muros affichent une lourde baisse de 39 %, faute d'espaces disponibles, la première couronne, elle, attire. Avec 880 M€ investis, c'est la Défense qui a le plus séduit. Le Wall-Sstreet parisien a enregistré deux opérations de plus de 200 M€ avec les deux tours Adria et Pacific.

Ces territoires géographiques prisés, et en particulier les campus d'entreprises, offrent des possibilités de placements en or. Notamment quand il est plus aisé de miser sur de jeunes start-up en devenir ou d'imposantes holdings plutôt que sur des locataires particuliers affaiblis par la hausse du chômage et le ralentissement du pouvoir d'achat. « Les investisseurs parient sur un double rendement. Le locatif durant tout le temps où court le bail et le rendement en capital lors de la revente » précise le directeur général de CBRE Agency.

L'embellie en 2014 ?

Avec une reprise de croissance à 0,4 % en 2013 et attendue à 0,8 % pour 2014, ainsi qu'un climat réglementaire supposément plus calme, le contexte devrait se révéler plus propice pour cette nouvelle année. Un certain soulagement pour les acteurs du marché de l'immobilier de bureau.

« C'est difficile de pronostiquer mais on s'attend à des améliorations. Rien de programmé, en tout cas, ne présuppose une mauvaise incidence sur le marché » théorise Roman Coste. Signes prometteurs, des transactions d'importance amorcées en 2013 vont pouvoir enfin se concrétiser en 2014, annonçant d'ores et déjà des volumes en hausse comparés à l'année écoulée.

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