Nov./Déc. 2013
DES TAUX DANS TOUS LEURS ÉTATS...
Les taux de crédit immobilier sont bas, faisant parfois mentir les pronostics de certains experts depuis la rentrée. Extrapolé à la hausse, le mois de novembre enregistre, à date, une légère baisse sur les prêts à 15 ans.
Mais s'ils connaissent pour le moment une stabilité relative, les taux pourraient être chahutés dans les mois à venir par les décisions que prendront Bercy et la BCE.

« Il faut investir » ! Après une année historiquement marquée par des taux d'emprunt au plancher, cet impératif a résonné dans toutes les bouches en 2013. Les banques ont aussi souvent aimé à nous le rappeler avec comme argument choc : les taux de crédit n'ont jamais été aussi bas. Et il faut bien leur concéder.
Dans les années 90, à l'époque où la crise des subprimes n'avait pas encore révolutionné le monde bancaire (et impacté le monde tout court d'ailleurs), les Français investissaient dans l'immobilier, étranglés par des taux avoisinant les 12 %, en moyenne. De la pure science fiction pour les investisseurs d'aujourd'hui. Oui mais voilà, la crise est passée par-là, les ménages investissant de moins en moins et pour cause : le marché de l'immobilier a grimpé en flèche. L'accès à la propriété est devenu un vrai casse-tête chinois mais l'argent n'a jamais été aussi peu cher. Et même si une légère tendance haussière est présagée pour les prochains mois, les taux de crédit semblent rester attractifs affichant en novembre un taux moyen de 3 % sur 10 ans et 3.96 % sur 25 ans.
Mais Philippe Tannenbaum, senior advisor de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) et Of Counsel au sein du département immobilier et financement immobilier du cabinet NMW Avocats, explique : « Le taux moyen ne veut rien dire. Le taux dépend de l'apport que vous pouvez faire, de la durée, de l'envie de la banque et de la politique monétaire de la BCE. Mais effectivement si l'on veut dégager un chiffre général, comptez un peu moins que 3 %, disons, 2.90 % ». Et d'ajouter : « Les perspectives sont stables. Elles pourraient, cependant, baisser compte tenu de la décision de la BCE de diminuer le taux directeur mais est ce que les banques vont répercuter ? »
Insécurité fiscale
Avec une activité bancaire hyper réglementée, des taux de rendement fluctuants, auxquels s'ajoute une politique gouvernementale confuse, le climat est anxiogène et un ensemble d'incertitudes pèse actuellement sur le statut fiscal de l'investisseur.
« L'investissement immobilier privé est dans notre pays encadré par des considérations fiscales et sociales très fortes. C'est ainsi, il faut le savoir. Cela signifie que ce que l'on dit aujourd'hui peut être faux demain, si Bercy le décide. Cette analyse signifie aussi que le marché seul ne compte pas... En sus, il y a la perspective d'une déflation, qui laminerait la valeur de tous les actifs non cash. Donc, on peut investir à deux conditions. Soit pour une couverture d'un besoin spécifique, de type résidence étudiant, ou d'un rendement très haut (vraiment très haut). »
Les banques étranglées
par Bâle III
Autre problème, les délais de décision. En effet, si la proposition de crédit peut être alléchante sur le papier, elle risque d'être difficile et laborieuse à concrétiser, les banques rendant parfois les conditions d'éligibilité drastiques, malgré un marché très concurrentiel. Etouffées par Bâle III les institutions de prêts sont sélectives. Le processus de décision est donc plus long.
« Pour les particuliers, comme le taux de crédit est très bas, les délais de transaction augmentent, ce qui est toujours prémisse d'un effondrement » poursuit le financier. Compliqué pour des particuliers qui se trouvent confrontés à un marché jungle, chacun cherchant simplement à bénéficier du taux le moins élevé !
« En fait tout dépend de la situation de chaque banque. Il n'y a pas en France de "crédit broker" digne de ce nom, sinon, on serait à même de comparer toutes les offres en permanence. Disons que la situation évolue chaque trimestre en fonction de la situation de chaque émetteur » conclut Philippe Tannenbaum.
Principaux indicateurs
Octobre 2013*
Taux moyen [1] : 3,07 %
Taux moyen accession dans le neuf : 3,08 %
Taux moyen accession dans l'ancien : 3,07 %
Durée moyenne des prêts : 16,9 ans soit 203 mois
Coût relatif moyen : 3,79 années de revenus
Nombre de prêts bancaires accordés [2] : + 10,6 %
En octobre 2013, la durée des prêts accordés est de 203 mois en moyenne, équivalente à celle observée en 2005. Quant à l'apport personnel, il connait un nouveau recul avec -5,9 % sur un an depuis début 2013.

* : Chiffres publiés par l'Observatoire Crédit Logement / CSA, Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels
[1] : taux nominal hors assurances et sûretés
[2] : en rythme annuel, année glissante
Expression #35
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