Nov./Déc. 2013
LES COPROPRIÉTÉS SONT EN SOUFFRANCE
Parties communes délabrées, équipements en panne, suroccupation et paupérisation des résidents. Le constat est rude. Les copropriétés vont mal en France et nombre d'entre elles se trouvent face à de réelles difficultés financières et d'insécurité. Des mesures d'urgence s'imposent.
Selon les observations de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), acteur déterminant et observateur privilégié du parc immobilier et de ses occupants, ce sont 15 % des 6,2 millions de résidences principales en copropriété qui sont fragilisées, soit 1 million de copropriétaires présentant des signes de fragilité et qui pourraient basculer dans des difficultés financières. Ces dernières ne concernent pas forcément l'ensemble du parc des copropriétaires. En effet, dans des villes comme Marseille « les copropriétés des bons quartiers demeurent presque sans problèmes », selon Jean-Pierre Preyre, président de l'Unis Marseille.
En revanche, elles touchent l'ensemble de celles situées dans des quartiers sensibles. Le contexte économique de ces dernières années a grandement aggravé la situation, en raison de personnes non solvables, et parfois peu scrupuleuses. « S'il y a 10 ans, le taux des mauvais payeurs avoisinait les 0,2 %, aujourd'hui on approche les 0,6 à 0,7 % », précise un responsable national de l'Unis, avant d'ajouter que près de 560 000 copropriétés de l'Hexagone ne payent pas leurs charges. La majorité des personnes non solvables accusent les coups durs de la vie comme la perte d'un emploi, et ne parviennent plus à faire face à des charges mensuelles qui peuvent parfois se montrer excessives. Côté "marchands de sommeil", le problème est différent. Bénéficiant pour la plupart de la revente aux enchères d'appartements, ces derniers les louent bien souvent à des personnes non solvables et/ou peu respectueuses du bien. De plus, ils rechignent généralement de voter les travaux de la copropriété. « La plupart des problèmes proviennent de ces personnes. Nous savons qui ils sont, confie Jean Bégué, président du conseil syndical. L'un d'entre eux affiche une ardoise de 43 000 € pour trois appartements. Un autre nous doit 20 000 €. Non seulement ils profitent des gens qui n'ont pas les moyens de louer un logement de façon classique, mais en plus, ils ne paient jamais leurs charges ».
Conséquence : l'ensemble de la copropriété se dégrade progressivement et le syndic se voit contraint et forcé d'engager une procédure de recouvrement.
Quand ALUR s'en mêle
Le projet de loi ALUR aborde le sujet de l'endettement des copropriétés via certaines mesures destinées à déjouer les pièges des impayés. Afin d'éviter que la situation vire au rouge, le gouvernement propose notamment d'améliorer l'encadrement des administrateurs provisoires ou bien encore d'huiler les rouages entre procédures judiciaires et collectivités locales.
Début novembre, un représentant de l'Arc, ajoutait dans une interview donnée aux Echos : « La première chose à faire, en cas de dérapage, c'est de baisser les charges (gardien, chauffage, etc.), pour ne pas atteindre les 25 % d'impayés, un vrai point de nonretour. Sur les seuls frais d'ascenseurs, on peut payer 30 % de plus si on est dans une mauvaise gestion et non dans une bonne ».
Des procédures longues et peu productives
Si le syndic doit engager une procédure devant le juge, en référé ou via une injonction de payer, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai de 10 ans. Au-delà, la dette s'éteint.
Toutefois, avant d'en venir à ce type de procédures qui prennent généralement entre 3 et 4 ans et qui permettent « aux professionnels de l'insolvabilité de profiter au maximum de leur retard de paiement », il serait souhaitable de trouver de meilleures solutions.
« Trop d'insécurité règne dans nombreux quartiers de nos grandes métropoles. Je préconiserais que l'Etat mette un peu d'ordre dans la boutique. Les bons payeurs auraient ainsi peut être envie de revenir », pointe le responsable national de l'Unis.
Dominique Braye, président de l'ANAH, estime quant à lui que « si l'on veut prévenir les difficultés des copropriétés, il y a un triptyque d'obligations à leur imposer ». A savoir, effectuer un diagnostic de l'état du bâti et les travaux à réaliser, élaborer un plan pluri- annuel de travaux, et enfin instaurer pour chaque copropriété un fonds de prévoyance des travaux futurs avec une cotisation annuelle obligatoire de tous les copropriétaires.
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