Nov./Déc. 2013
ENFIN, UNE RÉFORME FAVORABLE
AUX PROPRIÉTAIRES !
L'incrimination de la cession d'usufruit temporaire doit inciter les chefs d'entreprises à réfléchir au démembrement ab initio de l'immobilier d'entreprise
Le schéma incriminé
Depuis le 14 novembre 2012, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache le revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien sur lequel porte l'usufruit cédé.
Une récente réponse ministérielle (Rép. Lambert : AN 2 juillet 2013 p. 6919 n° 15540) a confirmé qu'étaient notamment concernés l'usufruit consenti à une société, qui constitue par principe un usufruit temporaire, et la cession en démembrement à deux personnes différentes, l'une acquérant l'usufruit temporaire et l'autre la nue-propriété. Le chef d'entreprise qui cédera l'usufruit temporaire d'un bien immobilier logé dans une SCI soumise à l'IR ne bénéficiera donc plus du régime avantageux des plus-values (en général d'une exonération) mais supportera une imposition coûteuse à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le démembrement ab initio pourra donc être privilégié dès lors qu'il ne pénalise ni le chef d'entreprise ni le cédant soumis à l'impôt sur les sociétés.
Le démembrement ab initio : une solution avantageuse pour l'entreprise...
En cas de démembrement, l'entreprise usufruitière jouira de l'immeuble à sa convenance et pourra l'utiliser ou le donner en location. L'usufruit comptabilisé en immobilisation incorporelle pourra être amorti sur sa durée contractuelle (limitée à 30 ans). Les intérêts et frais de l'emprunt contracté pour l'acquisition seront déductibles des résultats imposables.
D'un point de vue financier, l'entreprise, qui n'aura pas de loyer à supporter, améliorera ainsi sa trésorerie et sa capacité d'autofinancement. A l'extinction de l'us fruit, elle ne constatera aucune plus-value.
Comme pour le chef d'entreprise
Le chef d'entreprise, qui recouvrera la pleine propriété de l'immeuble à l'extinction de l'usufruit, aura ainsi minoré son coût d'acquisition de l'immeuble. Il n'aura pas majoré son impôt sur le revenu puisqu'il n'aura perçu aucun loyer au cours du démembrement.
En cas de cession de la pleine propriété, la plus-value sera calculée à partir du prix d'acquisition de la pleine propriété et le délai de détention courra à compter de l'acquisition de la nue-propriété.
Quelques précautions à prendre
Lorsque l'acquisition de l'immeuble sera soumise à la TVA, il conviendra de prendre certaines précautions préalablement à l'acquisition afin d'éviter toute TVA rémanente.
Expression #35
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