Nov./Déc. 2013
Le baromètre de l'immobilier Expression
Novembre/Décembre 2013
Les chiffres de nos experts pour piloter vos ventes
ANCIEN
Ventes
Selon l'indice Notaires-INSEE, au deuxième trimestre 2013, les prix des logements anciens ont baissé sur un an de -1,1 % : -1,2 % pour les appartements et -1 % pour les maisons. Si l'on compare ces chiffres au trimestre précédent, ils ont globalement peu évolué. On remarque une légère baisse dans la vente d'appartements anciens (-0,2 %) et une faible hausse pour les maisons (0,5 %). La baisse est quasi identique que l'on se situe en Ile-de-France (-1,2 %) ou en régions (-1,1 %), le recul en Ile-de-France concernant principalement les appartements.
En revanche, sur un trimestre, les chiffres sur l'Ile-de-France reculent de - 0,6 % tandis que ceux des régions sont en légère hausse (0,4 %) après un semestre consécutif de baisse. On retrouve les plus fortes hausses sur les ventes d'appartements dans les Landes, la Meurthe et Moselle ou l'Hérault, les plus fortes baisses touchant plutôt le Nord, le Calvados ou le Gard.
Côté villes, seules Montpellier, Strasbourg et Lyon affichent des prix en hausse, de l'ordre de 5 % en appartement tandis que les agglomérations de Douai-Lens et Béthune, se partagent la palme de la hausse pour les maisons.
NEUF
Ventes
De nombreuses études ont analysé l'évolution du marché du neuf au cours du premier semestre 2013, chacune selon des critères différents. Ainsi selon une enquête du Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable « le niveau des stocks atteint 101 100 logements proposés à la vente, soit 9,9 % de plus qu'il y a un an ». La Fédération des Promoteurs Immobiliers constate une hausse des ventes au détail de 4,1 % au premier semestre 2013 par rapport au premier semestre 2012 et impute cette augmentation à une progression des ventes aux investisseurs privés dont l'attentisme durait depuis début 2012.
Ce chiffre reste encore très faible comparé aux années précédentes mais Markémétron, indicateur des ventes de maisons individuelles diffus, note un ralentissement dans la baisse du nombre de ventes de maisons individuelles sur les 7 premiers mois de l'année 2013. Alors que la baisse est de 16 % sur les douze derniers mois, elle se retrouve réduite à 9 % sur les 3 derniers mois.
Taux Fixes des prêts immobiliers en novembre
Exemple : Pour une mensualité de 1 000 € hors assurance sur 20 ans, un emprunteur peut obtenir un crédit de 173 963 € sur la base du taux moyen pratiqué avec un coût de crédit de 66 403,76 €. Les taux indiqués s'entendent hors assurance et sont donnés à titre indicatif sur les barèmes en vigueur en date du 01/11/2013.
EN BREF
LA HAUSSE DES TAUX
FAIT UNE PAUSE
Après une augmentation de 0,20 % en moyenne depuis juin, la pause s'installe. En ce début novembre, les taux de crédit restent stables. La raison en est simple. L'OAT 10 (Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans) qui avait entamé une remontée au cours de l'été et qui atteignait 2,45 % le mois dernier, s'affiche aujourd'hui autour de 2,32 %. De plus, la concurrence toujours vive entre les banques pour attirer de nouveaux clients, limite leur velléité d'augmenter les marges. « Pour autant, il ne faut pas s'attendre à un retour à la baisse. La hausse reprendra inéluctablement dans les prochains mois, mais toujours de façon modérée », souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.
Des taux qui restent très bas
En attendant, les taux de marché restent globalement au niveau du 1er trimestre 2013, c'està- dire toujours très bas. En novembre, ils se situent, en moyenne et toutes régions confondues, à 3 % sur 10 ans, 3,25 % sur 15 ans, 3,59 % sur 20 ans et 3,96 % sur 25 ans. Mais Cafpi parvient à décrocher des conditions nettement plus attractives. En octobre, les taux négociés par Cafpi oscillent entre 2,19 % et 2,80 % sur 10 ans, 2,60 % et 3,01 % sur 15 ans, 2,87 % et 3,40 % sur 20 ans et 3,35 % et 3,75 % sur 25 ans. Les taux les plus hauts restent inférieurs de 0,21 % à ceux du marché.
Une embellie certaine du marché
Tous les scénarios prévoyaient une année 2013 en baisse par rapport à 2012, tant en matière de transactions que de crédits. Ces prévisions se révèlent erronées. Ainsi, la production de crédits immobiliers devrait grimper de 20 % par rapport à l'an dernier. Comme le prévoyait Cafpi, sous l'effet conjugué des taux bas et de la baisse des prix de l'immobilier, le marché a repris des couleurs. Les acquéreurs ont bien compris l'intérêt qu'ils avaient à acheter alors que leur pouvoir d'achat immobilier reste bien orienté. Entre janvier 2012 et octobre 2013, pour une mensualité de 1 000 €, il progresse d'un peu plus de 8 %.
Des freins à la concrétisation des transactions
Pour autant, des difficultés persistent. Sous la pression de Bâle III et de ses normes draconiennes en matière de risques et de fonds propres, les banques ont modifié leur processus de décision, ce qui a pour conséquence une difficulté croissante des emprunteurs à décrocher un crédit. En outre, les délais de décision des banques se sont allongés, ainsi que ceux des assureurs pour la partie assurance du crédit. Ce n'est pas sans risque pour l'emprunteur qui peut, pendant ce temps d'attente, subir une hausse des taux ou devoir solliciter le prolongement de la promesse ou du compromis de vente, ou bien encore renoncer à son projet d'acquisition, s'il n'a pas obtenu son financement dans le délai imparti.
Un accompagnement indispensable
Face à ces nouvelles difficultés, le recours à un courtier apparaît nécessaire et source de sécurité pour l'acquéreur. Le mandat qu'il confie au courtier impose à ce dernier de tout faire pour décrocher un crédit dans le cadre fixé par le mandat. Certes, il n'est pas responsable des délais que prennent les banques et les assureurs pour traiter les dossiers. Mais il a un devoir d'information et de conseil à l'égard de son client. Il pourrait, par exemple, être tenu pour responsable de n'avoir pas informé son client sur l'état d'avancement de son dossier de crédit et des conséquences liées à un éventuel dépassement du délai en matière de condition suspensive. Rappelons que la réglementation sur la profession de courtier a été renforcée. Depuis le 1er janvier 2013, il doit détenir le statut d'intermédiaire en opérations bancaires et services de paiement (IOBSP) et en respecter les obligations. Une véritable protection pour l'emprunteur.
Expression #35
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