ASSURANCE, LOCATAIRE ET PROPRIÉTAIRE : UN TRIO EN MUTATION ?

Il existait déjà la GRL (Garantie des risques locatifs), mise en place par le gouvernement, et les assurances « loyers impayés ». Mais avec les nouveaux contrats de prévoyance du locataire, l'innovation revient à faire payer la protection non pas au bailleur, mais au locataire. L'intérêt est qu'une telle souscription peut rassurer le propriétaire au moment de choisir le futur occupant de son bien.

Déjà répandue en Belgique, l'idée paraissait évidente. Elle n'a pourtant pas été exploitée jusqu'en 2010, date à laquelle Nexity s'est lancé sur le marché. La Caisse d'Epargne a suivi en 2013, partant d'un double constat. « Alors que jusqu'à maintenant, les propriétaires pouvaient sécuriser leurs emprunts immobiliers, les locataires ne disposaient d'aucun moyen ni d'aucune couverture pour garantir leurs loyers », expliquait Marie Lecoq-Champeau, directrice adjointe du marché des particuliers Caisse d'Epargne dans la lettre Observatoire des Produits d'Assurances en mars dernier (Publinews). Or, « à l'heure actuelle, il y a une sensibilité accrue pour les besoins de prévoyance de la famille (...) Et les dépenses relatives au logement constituent le principal poste de dépenses du budget domestique.» Avec 43 % de locataires en France, il y a en effet une niche à fort potentiel. Dans le détail, on recense toutefois de nombreuses contraintes: les garanties ne sont versées qu'après une carence de six mois, et pendant un an maximum. De plus, contrairement à une GRL ou une assurance loyers impayés – dont les garanties sont plus longues - les frais de procédure entre locataires et propriétaires ne sont pas pris en charge.

Le contexte actuel est au développement de la prévoyance dans l'immobilier. Il est de plus en plus difficile de louer un logement auprès des agences immobilières, devenues très sélectives à mesure que les compagnies d'assurance, qui garantissent le paiement des loyers, exigent des garanties de plus en plus élevées. Cette multiplication des contraintes n'aide ni les propriétaires à louer leur bien, ni les candidats locataires à se loger. Le phénomène a alerté le gouvernement, et la ministre du Logement, Cécile Duflot, planche sur une Garantie universelle des loyers (GUL), qui « a vocation à être obligatoire et chacun y contribuera, propriétaire et locataire », a-t-elle précisé. « En cas d'impayé, poursuit-elle, c'est le fonds de garantie qui réglera le loyer. C'est aussi une façon de lutter contre les logements vacants, et de rassurer les propriétaires. »

Lors d'une période de vide locatif entre deux locataires, le propriétaire peut avoir à payer ses charges ou son crédit sans loyer pour compenser. Avec une assurance vacance locative, les frais sont réduits. Souvent proposée en option dans la GRL ainsi que dans l'assurance Propriétaire non occupant (PNO), tout propriétaire bailleur peut en bénéficier dès lors où il propose un loyer conforme aux prix du marché de l'immobilier. Côté remboursements, tout dépend de l'assureur. De manière générale, les indemnités sont versées sur une période d'un à quatre mois, à hauteur de 80 à 100 % du montant du loyer. Le prix d'une telle garantie dépend également des assureurs, et varie entre 1,2 et 1,5 % du montant du loyer. Quant au volet carence (le logement tarde à être loué), l'assureur Nexity garantit la mise en place d'un locataire dans les 30 jours suivant la livraison du logement, et propose de nombreux contrats adaptés aux problématiques des propriétaires, comme la protection juridique avec option « détériorations immobilières », la garantie des pertes de loyers (GLI), l'annulation de séjours dans le cadre des mandats de locations saisonnières, etc. Le marché, de ce que l'on pourrait nommer "les nouvelles assurances immobilières", est tout autant en expansion qu'en mutation. Et Nexity semble être en bonne place sur ce segment : « Le logement est un besoin essentiel pour nos clients qu'ils soient locataires ou propriétaires. Ils sont tous différents, et leurs vies immobilières évoluent sans cesse, surtout dans le contexte actuel. Nous sommes donc d'autant plus conscients de l'importance de la prévoyance dans l'immobilier qu'elle peut être à la fois une aide à l'accession à la propriété en garantissant un prêt, qu'un moyen de se prémunir des accidents de la vie privée et professionnelle », conclut Hubert Espie, directeur général de Lamy Assurances/ Nexity.