BERLIN TALONNE MUNICH

La ville allemande de Munich a longtemps fait de l'ombre à la capitale berlinoise. Se targuant d'un prix moyen de 5 000 €/m2 mais pouvant atteindre plus de 6 800 €/m2 pour un appartement de grand standing, les logements, y sont, trois à quatre fois plus chers que dans le reste du pays. Et même si Munich reste loin derrière Londres et Paris, occupant la tête du palmarès*, les analystes constatent que, rapporté au niveau de vie, Munich se distingue des autres villes européennes par son accessibilité. En effet, tout comme à Copenhague au Danemark, acquérir un 70m² standard à Munich représente seulement deux ans de salaire brut, contre presque dix ans en France.

Avec un prix au m2 qui avoisine les 4 500 € pour de bons emplacements, la capitale allemande semble progressivement grappiller des points et talonne sa voisine bavaroise. Elle est de celles qui ont profité du boom immobilier de 2012, atteignant des sommets en Allemagne, avec une hausse en flèche équivalente à 9,1 %. A quoi le doit-elle ? A sa popularité croissante.

Berlin où il fait bon vivre, la ville « branchée » s'inscrit aujourd'hui comme la première destination touristique d'Allemagne devant Munich. «Le tourisme est crucial pour la ville, rappelle Klaus Wowereit, actuel maire social démocrate. Berlin est une ville en mutation. C'est son caractère unique qui irradie internationalement et qui attire les visiteurs ici ». Avec 20 millions de nuitées touristiques par an, la demande pour les appartements de location de courte durée explose. En effet, les jeunes européens venus faire la fête y voient une alternative plus économique aux chambres d'hôtels. Ce phénomène a largement contribué au décollage immobilier de la capitale. Résultat : les loyers ont augmenté de 9 % en moyenne à Berlin depuis 2009, avec des pics à 14 % dans les quartiers les plus branchés, qui sont aussi les plus modestes. Le logement représente désormais un tiers du budget des Berlinois, habitués pourtant depuis bien longtemps à des loyers qualifiés de dérisoires. Autre explication à cette flambée des prix : la capitale allemande se refait une beauté.

Les grues ont pris possession de la ville qui a pu compter sur une politique de construction efficace : 290 000 logements sont ainsi construits chaque année outre-Rhin, pour une demande évaluée à 280 000. Malgré ce fait, elles peinent à satisfaire une demande toujours plus croissante. Adieu la capitale où il était encore facile de dénicher des biens immobiliers aux prix attractifs. Berlin attire les investisseurs étrangers et européens qui achètent au centre de la ville les yeux fermés.à des prix pouvant aller parfois jusqu'à 10 500 € le m2. « Cela ne pose aucun problème à nos clients », souligne Nikolaus Ziegert, promoteur immobilier à Berlin. De ce fait, ceux-ci contribuent largement à la hausse générale des prix. Comme le révélait en 2011 le journal Die Tageszeitung, les loyers du quartier, pourtant populaire, de Neukölln ont augmenté de 23 % entre 2007 et 2010. Dans les autres villes allemandes, que ce soit Munich, Hambourg, Cologne, ou Düsseldorf, le constat est le même. Entre autres exemples d'investissement, l'Alexanderplatz : c'est le nouveau Berlin qui né. Cette nouvelle place est située dans le quartier Mitte (centre), dans la partie est de la ville. « L'Alex » comme la surnomment les Berlinois est un des principaux centres d'activité de Berlin. Elle est fréquentée quotidiennement par 300 000 personnes. Ici trône le premier gratte-ciel financé par un investisseur américain, c'est le symbole même du Berlin emporté dans une incroyable frénésie. Capitale en ébullition, elle profite de toutes ces initiatives qui la rajeunissent, et 20 ans après la chute du mur de Berlin, la capitale réunifiée voit son immobilier flamber. Ce qui ne fait pas la joie de tous. En effet, les Berlinois, excédés par une hausse des loyers, qui fut le principal thème de la campagne pour les élections régionales, commencent à voir la situation d'un mauvais oeil. Surtout pour ceux qui partagent les étages de leurs immeubles avec ces hordes nocturnes étrangères, et qui risqueraient, à terme, de devoir s'exiler en périphérie, notamment vers les quartiers de Treptow ou Pankow.