EN ATTENDANT LE TAUX DE 19% POUR TOUS, PRIVILÉGIEZ LA SCI FRANÇAISE !

Les plus-values immobilières réalisées par les résidents français sont soumis à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5%, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus au taux de 3% ou 4% et la taxe sur les plus-values immobilières excédant 50 000 euros dont le taux marginal est de 6%, soit un taux marginal d'imposition total de 44,5%. Les non-résidents sont quant à eux taxés à l'impôt sur le revenu au taux de 33,1/3%, et supporte donc une imposition totale de 54,83%. Le taux de l'impôt sur le revenu est toutefois ramené à 19% pour les personnes physiques résidentes d'un Etat de l'Espace Economique Européen (« EEE »), soit une imposition totale de 40,5%.

En l'état actuel de la jurisprudence, seuls les résidents suisses pourraient bénéficier du taux de 19% sur le fondement de la clause de non-discrimination prévue à l'article 15 de la convention franco-suisse (en ce sens CAA Versailles 21 juillet 2011, Wolf von Guggenberger). Le Conseil d'Etat devrait prochainement mettre fin au débat.

Le prélèvement a également été contesté sur le fondement de la liberté de circulation des capitaux. En effet, l'article 63 du TFUE interdit toutes les restrictions aux mouvements de capitaux entre les Etats membres et entre les Etats membres et les pays tiers. Cette liberté fondamentale est donc invocable tant par les résidents de l'Union européenne que par les résidents d'un Etat tiers. En matière de vente directe d'immeuble, les juridictions ont rendu des décisions divergentes (TA Montreuil 25 février 2011 n° 09-4837, 10e ch et CAA Paris 7 octobre 2011 n° 09PA04989 jugeant le régime discriminatoire et au contraire CAA Versailles 7 juin 2012 n° 11VE03607, 6e ch., min. du budget c/ Redler le déclarant non discriminatoire). Dans un arrêt du 29 janvier 2013 n°12LY00100, la Cour administrative d'appel de Lyon ouvre un nouveau front en jugeant que la différence de traitement qui conduit à imposer différemment la plus- value immobilière réalisée par une SCI selon le lieu de résidence de ses associés constitue une restriction au mouvement de capitaux entre les Etats membres et les Etats tiers. Là encore, l'administration s'est pourvue en cassation.

Sous réserve des prochaines décisions du Conseil d'Etat et sauf cas particuliers, les non- européens devront donc privilégier les acquisitions d'immeubles par l'intermédiaire de SCI, structure qui pourrait leur permettre de bénéficier du taux de 19% applicable aux résidents.