LE MARCHÉ DU NEUF EN BERNE

Les derniers chiffres publiés par le ministère du Logement ne sont guère plaisants. Le marché s'échine, mais ne parvient pas à renouer avec l'équilibre. A y regarder de plus près, on pourrait discerner dans ces pourcentages peu satisfaisants quelques similitudes avec la crise immobilière de 2008.

Entre février et avril 2013, une diminution de 1,1 % a été ressentie sur les logements mis en chantier. En un an, 15 régions (Midi- Pyrénées, Languedoc-Roussillon, Provence- Alpes-Côte d'Azur.) ont vu leurs délivrances de permis de construire chuter entre -6,2 % et -24,2 %, et 4 régions (Nord- Pas-de-Calais, Picardie, Auvergne, Rhône- Alpes) de -0,1 % à -6,1 %. Seules 2 régions sont parvenues à maintenir le cap : l'Ile-de- France et l'Aquitaine, avec des hausses de délivrance de permis de construire en hausse de 0,1 % à 19 %.

Les perspectives de commercialisation des logements neufs, sur l'année 2013, ne sont pas meilleures. Elles avaient déjà atteint leur plus bas niveau en 2012. Au premier trimestre, les ventes ont reculé de 2,6 % en comparaison à la même période en 2012. Une baisse record qui, là aussi, n'avait plus été enregistrée depuis 5 ans. Les transactions rentrent ainsi dans leur troisième année de grisaille. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la chute, amorcée en 2011, avait atteint à l'époque 24 %, puis s'était ensuite élevée à 28 % en 2012, avec seulement 73 700 unités vendues. Les promoteurs regardent l'année 2013 avec crainte : «Tout l'enjeu est de ne pas passer en-dessous de 70 000 ventes », a déclaré François Payelle, Président de la FPI, en conférence de presse.

Selon les experts et spécialistes en immobilier, cette réduction serait directement imputable aux aides à l'accession, devenues trop limitatives. Le PTZ+ par exemple, prêt à taux zéro renforcé, a été remanié aux premières lueurs de 2013 de façon honorable. Mais pas encore suffisamment. Il constitue toujours une indéniable opportunité pour les foyers à faibles revenus, mais ses modalités de remboursements, beaucoup critiquées pour leur aspect « extensible », et la désormais non éligibilité de l'ancien, ont conduit les ruraux et périurbains à s'en détourner. Or, c'est justement ces deux populations qui en étaient jusqu'alors les plus friands. Autre explication, le manque de solvabilité de nombreux ménages primo-accédants. Pourtant, ce n'est pas faute de voir le pouvoir d'achat des Français se relever, selon un récent baromètre réalisé par la chaire Ville et Immobilier de l'Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier. Mais ces primo-accédants, en mal de revenus provenant de la revente d'un ancien bien, ne peuvent compter que sur leurs salaires et leurs économies pour atteindre le statut de propriétaire.

Selon la FPI, les accédants ne seraient pas les seuls à impacter sur cet effondrement du logement neuf. Les professionnels se montreraient également plus frileux face à une crise qui s'étire dans le temps. Afin de mieux gérer leur stock et invendus, ces derniers jouent la carte de la prudence et n'hésitent pas à repousser leurs projets de création. Indépendamment, il ne faut pas non plus occulter la chute des ventes aux investisseurs, qui occupent tout de même une part non négligeable du marché avec un peu plus d'un tiers. Au premier trimestre 2013, seuls 4 000 logements ont pu être acquis grâce au dispositif Duflot. Cette mesure sur l'investissement locatif propose 18 % de déductions fiscales aux Français qui contribuent au cercle vertueux de l'achat immobilier neuf en vue de le mettre en location. Avec un recul de 23 % en un an, la loi Duflot ne convainc plus, surtout depuis qu'elle peut être mise en danger par les préfets des régions dans la majorité des villes de la zone B2. Ces derniers ont jusqu'au 1er juillet pour se prononcer sur son retrait ou non dans leur territoire d'influence.

Cet affaiblissement généralisé des transactions conduit les stocks à s'accumuler et de nombreux invendus restent sur les bras des grands réseaux et agences indépendantes. On dénotait dernièrement 98 300 logements n'ayant pas trouvé acquéreur. Soit 18,1 % de plus que l'année passée. Cette crise de la baisse n'épargne aucun secteur du marché et impacte directement les prix. Ils commencent également à afficher une légère diminution. Le coût moyen d'un appartement passant à 3 832 ?/m², soit - 1,2 % par rapport à la même période en 2012. La réduction est plus palpable sur le prix moyen d'une maison qui recule à 241 000? en moyenne, soit une chute de 7,3 %.

Comme à l'accoutumée, une nette disparité entre les différentes régions françaises vient nuancer ces constats. Douze territoires démontrent par exemple un prix moyen au mètre carré, pour les logements collectifs, bien plus élevé qu'il ne l'était en 2012. C'est ainsi le cas de la Basse-Normandie, le Languedoc- Roussillon, le Poitou-Charentes, la Corse ou encore l'Aquitaine. De l'autre côté de la balance, des régions qui avaient traversé la tempête de façon remarquable, se retrouvent aujourd'hui avec des prix qui pointent à la baisse. - 8,4 % pour la Provence-Alpes-Côte d'Azur, -6,8 % pour les Pays de la Loire, -5,4 % pour l'Ile-de-France ou encore -3 % pour le Nord-Pas-de-Calais.

Pour venir en aide au secteur, le gouvernement devrait dévoiler dès ce mois-ci une série de mesures incitatives. Il sera ainsi fait état du dispositif fiscal censé prendre le relais du dispositif Scellier, mais également d'encadrer les recours contre les permis de construire, de transformer 2,5 M de mètres carrés de bureaux vides en logements neufs ou encore d'assouplir le code de l'urbanisme. Selon la FPI, aucune éclaircie n'est cependant à envisager dans les prochains mois : « Bien sûr les récentes annonces du gouvernement sur le gel des normes de construction, la mise à disposition du foncier public ou la lutte contre le recours abusifs freinant les permis de construire vont dans le bon sens. Mais toutes ces mesures n'auront pas d'effet immédiat ». Des mesures qui simplifieront donc le quotidien des acteurs de l'immobilier à terme, mais quid d'une réflexion sur des dispositifs visant à réinsuffler l'envie d'acheter aux Français ?