LE BASSIN MÉDITERRANÉEN FAIT DE L'OEIL
AUX INVESTISSEURS

La baisse s'amplifie (- 9,3 % contre - 5,5 % l'année dernière) avec une offre excédentaire massive de logements construits dans le boom du marché du neuf : plus de 1,5 M € de biens neufs restent invendus à date, dont 40 % le long de la côte du sud-est, entre Marbella et Valence. Depuis deux ans, les prix chutent de 7 à 10 % par an et devraient continuer à baisser dans les mêmes proportions jusqu'en 2014, même dans les coins les plus prisés. Sur la Costa Brava et sur la longue Costa Blanca, les prix ont respectivement chuté de 25 et 30 % en deux ans. Entre Rosas et Palafrugell, dans les plus beaux endroits, le m² des résidences avec piscine s'échange à partir de 2 000 €. Pour une petite villa avec piscine et jardin près des plages, il faut aujourd'hui compter autour de 300 000 €.

Egalement, dans les îles Baléares, les prix ont baissé de 7 à 10 % sur un an. A Ibiza, la marge de négociation peut atteindre jusqu'à 25 %, pour un prix moyen de 2 600 le m². L'île de Minorque, moins festive, est aussi la moins chère de l'archipel : une villa de 170 m² avec piscine, au sud-est, s'est vendue 280 000 €. Mais d'autres biens luxueux conservent leur prix initial et sont souvent acquis par des Russes fortunés, fuyant l'hiver glacial et ne regardant pas les prix.

Alors que dans le centre et le nord, la côte a reculé de moins de 5 % (le m² de prestige s'achète à plus de 15 000 à Venise et à Rome), dans les régions du sud, la baisse s'est accélérée : villas et appartements se négocient avec des rabais de 25 à 30 %. Un 50 m² près des plages vaut aujourd'hui, en moyenne, entre 50 000 et 70 000 €.

En Calabre, sous le soleil, sur les plus grandes plages d'Italie, ou dans un arrièrepays avec lacs et cascades, les prix, après avoir chuté de 30 % depuis 2010, sont parmi les plus bas d'Italie. En bord de mer, un appartement de 70 m² dans une petite résidence avec piscine se vend pour 50 000 €. Dans l'arrière-pays, plus calme et plus authentique, une maison rénovée de 100 m², en pierre, vient de trouver preneur à 45 000 €.

L'austérité qui frappe la Grèce n'épargne ni les propriétaires, ni les promoteurs, dont le nombre d'invendus atteint presque 200 000 maisons neuves. Sans surprise, les prix ont chuté de 30 à 40 % en deux ans. Paros, la troisième plus grande île des Cyclades, est aujourd'hui l'une des destinations favorites des Français (40 % des acheteurs). Plus de 2 000 biens y sont à vendre, à 2 000 le m² en moyenne, voire 1 500 dans les terres - soit deux fois moins cher qu'en 2010.

Ce n'est qu'aux plus beaux endroits (Naoussa et Marpissa) et pour les villas de 100 à 150 m², avec piscine et vue mer, que les prix restent élevés : ils oscillent entre 280 000 et 400 000 . Dans l'un des 40 villages de l'île de Tinos, il est possible, avec 100 000 €, d'acquérir une belle maison de 70 à 90 m². Mais c'est en Crète que l'on trouve le plus grand nombre de bonnes affaires. Les promoteurs avaient investi dans le paysage et actuellement 15 000 logements se trouvent invendus, à des tarifs inférieurs de 30 % à ceux de 2010.

Il est souvent possible de négocier 20 % de rabais supplémentaire sur le prix affiché. Une maison de charme dans la région de Lassithi, récente mais en pierre de taille, de 100 m², avec piscine et vue mer, vaut 130 000 €. Mais pour un simple pied-à-terre, dans une résidence avec piscine, 50 000 suffisent.

Il est à noter toutefois que pour combler son déficit, le pays durcit sa fiscalité. La Grèce vient de créer une taxe foncière et va doubler l'imposition sur les plus-values.

Au Maroc, même scenario. Le marché immobilier plonge. Sur deux ans, le recul varie entre 15 et 30 %. Aujourd'hui 200 000 € suffisent pour une maison traditionnelle dans les médinas de Fès ou de Marrakech ou bien encore un appartement neuf de 150 m² dans une résidence de standing. A Marrakech, en dix ans, les riads, avec patio ombragé et terrasse sur le toit, ont plus que doublé de valeur, atteignant désormais 2 000 le m², contre 3 000 en 2010.

Dans les quartiers de l'Hivernage ou du Guéliz, moins onéreux que la Palmeraie (où les villas coûtent 1 M ), des appartements de standing sont négociables entre 1 200 et 2 000 € le m². A Fès, il faut compter 150 000 € pour une habitation entretenue - deux fois moins s'il faut faire des travaux. Un investissement facile à rentabiliser, car Fès est une ville très touristique. Enfin, Tanger offre également les meilleures perspectives de plus-value.

La Croatie, bientôt membre de l'Union européenne, est devenue un pays compétitif à l'économie florissante. Le marché immobilier y est en plein boom. Disposant d'un front de mer d'environ 6 000 km, de plus de 1 000 îles, d'un climat méditerranéen, de montagnes, lacs et forêts et d'un tourisme en explosion, sa position de force rend d'autant plus le potentiel de plus-value attractif pour les étrangers.

Ainsi fleurissent de fortes demandes en construction d'hôtels et villas mais également en résidences secondaires pour particuliers et investisseurs. Ici les prix sont en hausse constante de 20 % par an sur la plupart des villes historiques le long de la côte : Dubrovnik, Split, Hvar, Korcula, Zadar. Mais ici aussi, les propriétés restent encore peu chères et les opportunités sont excellentes. Dubrovnik est la ville la plus attractive et la plus chère. Le tourisme de luxe s'y est développé et le m² atteint aujourd'hui 6 000 €.

Mais dans le sud de l'Istrie, les villes de Pula, Medulin, Premantura, Pjescana ou Uvala sont plus abordables. Un appartement avec vue sur mer se négocie à moins de 2 000 le m². Très lucrative, notamment dans le segment du tourisme de luxe, l'île de Hvar a été aménagée ces dernières années afin de répondre à certains besoins des investisseurs étrangers.

Enfin, il est à noter que le gouvernement croate a pris des mesures afin de protéger le littoral : les propriétés déjà construites et les terrains qui ont obtenu un permis prennent actuellement beaucoup de valeur. C'est le moment ou jamais d'investir.