L'ACQUISITION DU TERRAIN EN COURS DE BAIL N'EST PAS NEUTRE FISCALEMENT

A l'occasion de l'acquisition en cours de bail des terrains objet de deux baux à construction, une société avait inscrit lesdits terrains à l'actif de son bilan pour leur prix d'acquisition et avait maintenu les constructions édifiées pour leur prix de revient.

A l'issue d'un contrôle sur pièces, estimant que l'acquisition des terrains avait entraîné la résiliation implicite des baux à construction et, partant, le transfert des constructions dans le patrimoine du bailleur par voie d'accession, l'administration fiscale avait réintégré dans les résultats de la société la variation d'actif net résultant de la sortie des constructions de l'actif à leur valeur nette comptable à la date de la cession, puis de leur réinscription à leur valeur vénale lors de l'acquisition des terrains.

Par un arrêt du 27 février 2013, le Conseil d'Etat confirme la position de l'administration fiscale. Il juge que la cession du terrain par le bailleur au preneur avant le terme du bail à construction produit les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite du bail. La cession du terrain implique donc la remise des immeubles au bailleur préalablement à leur vente. Dès lors, le transfert des constructions dans le patrimoine du bailleur implique nécessairement leur sortie du patrimoine du preneur, lequel perd ainsi les droits qu'il détenait sur les immeubles qu'il a édifiés.

L'acquisition par le preneur du terrain d'assiette des constructions emporte ensuite immédiatement transfert dans son patrimoine de l'ensemble immobilier, composé du terrain et des constructions. En conséquence, la variation d'actif net susceptible de résulter de la sortie des constructions de l'actif pour leur valeur comptable et de leur réinscription pour leur valeur vénale lors de leur retour constitue un bénéfice imposable en application de l'article 38-2 du code général des impôts.

Le Conseil d'Etat confirme l'autonomie du droit fiscal en écartant l'analyse civiliste selon laquelle la vente par le bailleur au preneur n'entraîne pas la résiliation anticipée du bail à construction mais son extinction. On rappelle que l'analyse de la Cour de cassation diverge de celle du Conseil d'Etat.

En effet, en matière de droits d'enregistrement, la Cour de cassation a récemment jugé, dans un arrêt que nous avions commenté dans ces colonnes (Expression n°28), qu'en application de l'article 1300 du Code civil, la cession anticipée du terrain entraînait l'extinction du bail à construction par confusion sur la tête du preneur des qualités de bailleur et preneur, sans aucun retour des constructions dans le patrimoine du bailleur.

Celles-ci ne peuvent donc être cédées par le bailleur au moment de la cession du terrain (Cass. com. 12-6-2012 n° 11- 18.978).