N°30
Janv/Fév 2013

PTZ+ 2013 : un recentrage gouvernemental restrictif

MOTS CLES : Norme HPE | Immobilier neuf | Conditions de ressources

Stratégie Le Prêt à Taux Zéro (PTZ+), réservé aux particuliers faisant l'acquisition de leur résidence principale en primo-accession, dénué de frais de dossier, d'expertise et d'intérêts, vient d'être modifié par le gouvernement Ayrault pour ne bénéficier qu'aux ménages les plus modestes. Les nouvelles dispositions semblent plus restrictives. Détails sur les variantes de ce prêt transformé.

 

Vers un durcissement des conditions

Le gouvernement s'est penché sur le Prêt à Taux Zéro Plus, ce crédit immobilier réglementé, destiné à financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, qui doit être un logement neuf, ou ancien s'il s'agit d'un appartement du parc social (HLM, SEM) vendu à ses futurs occupants en primo-accession. Plus exactement, ce sont les personnes n'ayant pas été propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l'offre de prêt ainsi que les personnes invalides, handicapées ou victimes de catastrophes. Par voie d'un amendement ajouté au projet de loi de finances rectificative pour 2012, et voté en décembre à l'Assemblée nationale, les nouvelles mesures doivent « améliorer et recentrer le PTZ+ afin de renforcer l'aide accordée aux ménages les plus modestes », soit viser l'accession à la propriété des revenus les plus bas à compter du 1er janvier 2013. Pour ce faire, deux principaux changements sont prévus : une modification des conditions de ressources et l'assouplissement des conditions du différé de remboursement. Pour les offres émises à partir du 1er janvier 2013, les conditions de ressources permettant de bénéficier de prêt à taux zéro vont être durcies pour ne viser pratiquement que les ménages modestes : les plafonds de revenus seront basés sur un plafond compris entre 18 500 et 36 000 ? annuels pour une personne célibataire, selon la zone géographique du logement acquis. La loi permet également aux personnes se situant dans les deux tranches de revenus les plus basses de bénéficier, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2013, d'un différé total ou partiel du remboursement du PTZ+, afin de rembourser en priorité leur crédit immobilier classique - car le PTZ+ doit obligatoirement être associé à d'autres prêts immobiliers. En 2012, cette durée allait de 8 à 25 ans, selon les revenus et la composition du ménage. Par ailleurs, la tranche la plus modeste bénéficiait d'un différé en fin de prêt, lui permettant d'alléger ses mensualités en début de remboursement. Désormais, les deux tranches les plus modestes pourront compter sur un différé total en début de prêt. En d'autres termes, ils ne commenceront à rembourser leur PTZ+ qu'après quatorze ans pour la tranche 1 et cinq ans pour la tranche 2. Ces mesures doivent faciliter les projets immobiliers des ménages à faibles revenus. L'amendement précise, toutefois, que « la durée totale de remboursement du prêt ne [pourra] être supérieure à 25 ans. » Selon les nouvelles modalités, si le mode de calcul du montant du PTZ+ ne change pas - c'est toujours un pourcentage du coût de l'opération réalisée, coût devant se situer entre 79 000 à 156 000 ? pour une personne seule, suivant la localisation géographique - en revanche la quotité est revue à la baisse.

Elle ne pourra pas dépasser 35 % du montant retenu de l'opération (contre 40 % en 2012). Cependant, « les logements neufs dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à un ou plusieurs niveaux fixés par décret » pourront bénéficier d'une quotité maximale ne dépassant pas 40 %. La performance thermique se retrouve alors au coeur du PTZ+ en 2013 : un logement qui n'est pas BBC (Bâtiment Basse Consommation) n'est pas éligible, un logement respectant la norme BBC ou la RT 2012 permet (si les autres conditions sont remplies) de bénéficier du PTZ+ 2013, un logement respectant la norme HPE (Haute Performance Energétique) permet de bénéficier d'un PTZ+ bonifié. En bref, c'est aussi une mesure écologique qui prévoit que seuls les logements hautement performants auront droit au PTZ+. Les logements neufs qui ne le sont pas en seront ainsi exclus.

Une éligibilité restreinte

Dès lors, les nouvelles conditions d'obtention du PTZ+ sont posées et les critères du montant attribuéé se déclinent comme suit : la composition du ménage, la zone géographique d'implantation, les caractéristiques du logement (neuf ou ancien), la performance énergétique du bien neuf (normes BBC 2005), l'appartenance précédente à un organisme HLM ou une société d'économie mixte, ainsi que le coût total de l'opération. Rappelons que fin 2011 un rapport de la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété révélait qu'au cours des 3 premiers trimestres de 2011, alors que toutes les opérations pouvaient être financées par un PTZ+, seules 5 % d'entre elles concernaient un bien neuf BBC. En d'autres termes, les biens BBC, plus coûteux, sont rarement choisis par des primo-accédants, et encore moins s'ils ont des revenus modestes. On peut supposer que le nombre de PTZ+ accordés devrait baisser en 2013 et finalement, permettre à l'Etat de faire des économies. Si lors du vote de l'amendement à l'Assemblée, le ministre du Budget, Jérôme Cahuzac, a présenté la mesure comme un « renforcement » à l'aide des plus modestes, le président de la commission des Finances, Gilles Carrez (UMP), craint de son côté que cette décision soit un « coup très dur porté aux classes moyennes du point de vue de l'accession à la propriété ». Elles ne pourront en effet plus bénéficier de l'offre proposée par le PTZ+. Jean-Yves Le Bouillonnec, député PS spécialiste des questions de logement, s'est de son côté montré très satisfait de ce recentrage, déclarant que le prêt à taux zéro « ne doit aider que ceux qui ne pourront jamais avoir accès à la propriété. »

Pas de retour du PTZ+ dans l'ancien

C'est donc un rétrécissement de l'assiette des ménages éligibles qui vient d'être décidé. Or devant l'effondrement des ventes, notamment dans l'ancien, la pression s'est récemment accentuée sur le gouvernement pour élargir les avantages aux acquéreurs de biens ancien sous condition de travaux. La commission des Finances du Sénat avait adopté une vingtaine d'amendements, dont un allant dans ce sens. Lors du dernier congrès de la FNAIM, Cécile Duflot, ministre du Logement, s'y est déclarée opposée. Une étude effectuée sous le gouvernement Sarkozy avait en effet établi que l'octroi du PTZ dans l'achat d'immobilier ancien n'avait pas permis d'augmenter le pouvoir d'achat; cela n'avait fait que financer l'inflation et relancer une hausse des prix. Certains observateurs font néanmoins remarquer que la plupart des banques acceptaient d'intégrer le PTZ dans l'apport des ménages, et que désormais, l'apport personnel exigé par les banques pour le financement d'une première opération immobilière s'élevant de plus en plus à 20 ou 30 %, le retrait du PTZ dans l'ancien contribue à la disparition des primo-accédants sur le marché immobilier. Toutefois, selon la ministre du Logement, il faut porter tous les efforts sur l'immobilier neuf et élargir l'offre de logements en France. Cet amendement n'a donc finalement pas été retenu par l'Assemblée nationale. Le plongeon des mises en chantier cumulé à ces nouvelles conditions d'accession du PTZ+, n'engagent pas, a priori, à des prévisions encourageantes sur le moyen terme.

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