Des investissements qui ont le vent en poupe

Pour le particulier, l'achat d'une ancienne boutique (boucherie, salon de coiffure...) en pied d'immeuble ou d'un atelier désaffecté (menuiserie, garage, etc.) situé en fond de cour peut se révéler une bonne affaire. Le prix de ces locaux professionnels (valorisés différemment des logements) est de 20 % à 30 % moins élevé que celui d'une habitation de même surface. Ensuite, c'est l'occasion d'avoir des volumes originaux (hauteur sous plafond, verrière...) qui diffèrent de ceux des logements standards.

Investissements dans les surfaces atypiques

Séduisante, cette opération n'est toutefois pas dénuée de risques. Il faut obtenir le feu vert de la copropriété et de la mairie pour avoir le droit de transformer l'ancien commerce en logement. Ensuite, il faut engager des travaux parfois coûteux (création de salle de bains, de chambres) pour rendre le local habitable. Le caractère original de la surface pourra attirer des locataires. Toutefois, le bien offre les désagréments classiques des rez-dechaussée, à savoir peu d'ensoleillement et des nuisances sonores et visuelles. La prudence est donc de mise car ces inconvénients peuvent rebuter les candidats à la location.

Le souplex

Par ailleurs, la flambée des prix de l'immobilier a mis en lumière un bien immobilier d'un nouveau genre : le souplex. Ce terme désigne un logement sur deux niveaux, dont une partie se situe en rez-de-chaussée et l'autre en sous-sol, avec une ou plusieurs pièces aveugles aménagées. Certains souplex sont parfois situés entièrement à l'entresol. Leur défaut majeur est donc leur faible luminosité et leur aération naturelle limitée. C'est d'ailleurs pour cela qu'ils sont meilleur marché, environ 20 % de moins que les logements de surfaces équivalentes situés en étage.

Pour autant il faut savoir bien orienter son client face aux éventuelles mauvaises surprises comme une extension illégale de surface (sans autorisation de la copropriété) et aux problèmes d'humidité en raison de la situation en sous-sol et du manque de fenêtres.

En période de hausse du marché de la pierre, ce logement offre un compromis économique pour des budgets serrés. Toutefois, en phase de baisse, ce bien avec défauts sera parmi les premiers pénalisés. Ici, la revente n'est pas la priorité et dans les grandes villes où la pénurie de logements locatifs est la règle, le souplex de charme est une alternative à étudier.

Le logement occupé

Acheter à un investisseur institutionnel un bien avec un locataire en place permet généralement de bénéficier d'une réduction de 5 % à 12 % par rapport au même logement vendu libre. Savamment calculée par le vendeur, cette décote dépend de l'échéance du bail restant à couvrir, de l'ancienneté du locataire et de son âge. L'option est intéressante car il est ainsi possible de faire d'une pierre deux coups : acheter moins cher et avoir sous la main un locataire, ce qui évitera la période de vacance inévitable lorsque l'on achète un logement vide. Cerise sur le gâteau, il est ainsi possible de se renseigner sur le locataire en place avant de signer et surtout vérifier s'il paie régulièrement ses loyers. Si l'occupant est âgé de soixante-dix ans et plus et (ou) si le logement est assorti d'un bail de 1948, le rabais peut atteindre jusqu'à 20 %. Cette décote très intéressante s'explique par la quasi-impossibilité de déloger le locataire et l'impossibilité d'augmenter un loyer qui sera très loin des prix du marché. Un investissement qu'il faut savoir déconseiller lorsque l'acquisition est faite dans une perspective de rendement.

La nue-propriété

Le démembrement de propriété est une technique juridique utile pour se constituer en douceur un patrimoine immobilier en vue de la retraite. L'épargnant achète la nue-propriété d'un bien neuf ou ancien. Il faut compter 40 % de réduction sur le prix de la pleine propriété pour un achat en nue-propriété pendant quinze ans. Au cours de cette période, l'opération ne dégage aucun revenu, elle n'alourdit donc pas la fiscalité de l'épargnant. Elle ne génère aucune dépense, ces dernières étant payées par l'usufruitier. Au terme de la durée de détention de la nue-propriété, la pleine propriété se reconstitue sans frottement fiscal. Le logement en question peut, alors, au choix être récupéré et occupé par son propriétaire, cédé ou loué. Dans ce dernier cas, le bailleur perçoit alors les revenus locatifs pour étoffer sa pension. Pour autant cette offre se limite à quelques programmes immobiliers. Le démembrement de propriété s'adresse aux contribuables fortement fiscalisés, à dix ans ou quinze ans de la retraite.