L'agent immobilier n'a qu'un mandat d'entremise

En effet, par une interprétation a contrario de l'article 72, alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972, l'agent immobilier ne peut agir au nom et pour le compte du vendeur, son mandant. Il n'a donc pas automatiquement de mandat de représentation. Il n'a qu'un mandat d'entremise. Ce mandat d'entremise a pour objet d'une part de rechercher de potentiels acheteurs et d'autre part d'aider le vendeur à négocier les termes et conditions de la vente. Dès lors, si l'agent immobilier est un intermédiaire entre un vendeur et des acheteurs sans pouvoir réellement engager son "mandant", son statut juridique se rapproche de celui du courtier (ou apporteur d'affaires).

Cette décision par son caractère exemplaire rappelle clairement les obligations que doivent respecter tout opérateur souhaitant démarcher des particuliers. La CNIL a ainsi relevé que cette société n'avait pas pris de mesures propres en amont, respecter l'obligation de recueillir le consentement des personnes à l'usage de leurs coordonnées pour de la prospection commerciale et à les informer de leurs droits et, en aval, leur assurer un droit d'opposition effectif.

La Cour de cassation a encore récemment rappelé les limites de ce mandat d'entremise dans un arrêt rendu le 12 avril 2012, (2ème ch. Civ. n° 10-28.637). Dans cette affaire, l'agent immobilier avait, après avoir trouvé un acquéreur, signé un compromis au prix fixé par le vendeur.

La Cour de cassation a cependant cassé l'arrêt d'appel qui avait validé ce compromis en rappelant, au demeurant de façon très orthodoxe au regard de la réglementation en vigueur, qu'en l'absence de clause expresse stipulée dans le mandat, l'agent ne peut signer une promesse de vente au nom et pour le compte de son mandant. Dès lors si l'agent immobilier signe tout document contractuel, au prix et conditions fixés par le mandant, ce document sera déclaré nul et l'agent ne pourra obtenir aucune rémunération de ce fait.

L'agent a cependant plusieurs possibilités alternatives. Tout d'abord il peut demander à son mandant de ratifier l'acte afin de couvrir la nullité. En outre, en cas de refus du mandant, l'agent immobilier peut solliciter des dommages et intérêts en engageant la responsabilité contractuelle de son mandant. Il est aussi vivement conseillé aux agents immobiliers de stipuler dans leurs mandats que conformément à l'article 72, alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972 le mandant autorise expressément et spécialement l'agent à s'engager au nom et pour le compte du mandant au titre de la vente du bien immobilier visé par le mandat.

Considéré d'une certaine manière comme un simple courtier lorsqu'il cherche à s'entremettre, l'agent est en revanche considéré par la jurisprudence comme un véritable mandataire lorsqu'il s'agit de vérifier si celui-ci a effectivement droit à une commission. En effet, la jurisprudence, interprétant au demeurant assez largement l'article 6.I de la loi du 20 janvier 1970, subordonne le droit à commission à la preuve que l'intervention de l'agent a été essentielle, ou du moins décisive, dans la vente du bien, objet du mandat. Au-delà des multiples contentieux qui surviennent, notamment en cas de mandats non exclusifs donnés à plusieurs agents immobiliers, un agent peut se préserver des aléas de l'appréciation judiciaire du caractère déterminant de son intervention, en stipulant dans son contrat de mandat une clause, conformément à l'article 78 alinéa 1er du décret du 20 juillet 1972, par laquelle une commission lui sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire.

Cette clause comme celle accordant un mandat de représentation, doivent faire l'objet d'une stipulation expresse dans le mandat, en caractères très apparents.

Les nombreuses décisions judiciaires rendues au cours des derniers mois confirment que l'agent immobilier est un animal juridique particulier dont le régime juridique s'apparente selon les problématiques posées, plus au courtier ou plus au mandataire, tout en relevant d'un régime légal spécial posé par la loi Hoguet.

Confronté à des conditions strictes d'accès à cette profession et à des contraintes d'exercice amplifiées par une certaine défiance des juridictions, l'agent immobilier peut utilement stipuler dans son mandat ces deux clauses - autorisées par la Loi Hoguet - aménageant, voire assouplissant, ses conditions d'exercice.