Le décret «Bail vert» en vigueur depuis le 1er janvier 2013

Selon l'article L. 125-9 du Code de l'environnement, créé par la loi Grenelle 2, les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces doivent comporter une annexe environnementale. Pour y répondre deux règles sont à respecter : Premièrement le preneur et le bailleur doivent se communiquer mutuellement toute information utile relative aux consommations énergétiques des locaux, deuxièmement le preneur doit laisser le bailleur accéder aux locaux pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Cette mesure s'applique selon un calendrier à deux temps : depuis le 1er janvier 2012 pour les baux nouveaux ou renouvelés, et à partir du 14 juillet 2013 pour les baux en cours. Le décret précise également en quoi consiste la teneur de l'annexe. Les parties doivent y détailler la liste, le descriptif complet et les caractéristiques énergétiques des équipements et systèmes des locaux loués, les consommations annuelles d'eau et d'énergie notamment.

Les deux parties doivent en outre s'organiser pour établir un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bien immobilier et s'engager ensemble sur un programme d'actions visant à améliorer le score énergétique et environnemental du bâtiment. Pour Yves Dieulesaint directeur développement, innovation et performances durables de Gecina et avocat-associé, responsable du département immobilier chez Herbert Smith Paris LLP, l'objectif est simple. : «avoir une empreinte environnementale la plus réduite possible avec une annexe environnementale qui contractualise ce dialogue. C'est la meilleure façon de prendre des engagements. Aujourd'hui, les locataires comme les propriétaires ont une démarche plus aboutie en matière de performance environnementale ».

Financièrement c'est un sujet qui ne concerne pas seulement les investisseurs. 70 % des entreprises qui sont propriétaires de leurs locaux sont également assujettis à ce nouveau décrêt. La question des délais et la capacité à financer les travaux devraient se résoudre en fonction des différents cas de figure. Il n'existe pas de solution unique. Il faut faire preuve de beaucoup de pragmatisme. Ce qui a été voulu avec le bail vert, c'est donner une direction.

Les consommations d'énergie doivent être mesurées en énergie primaire, afin de tenir compte des consommations énergétiques de l'ensemble du processus de production, de transport et de distribution d'énergie. Pour atteindre la performance énergétique une loi fixe une limitation des consommations d'énergie primaire (chauffage, eau chaude, éclairage, climatisation, ventilation) à 50 kWh/m²/an en moyenne. De nouvelles exigences minimales vont être introduites comme l'obligation de recours aux énergies renouvelables, l'obligation de traitement des ponts thermiques ainsi que celle concernant le traitement de la perméabilité à l'air des logements neufs. De tous les secteurs économiques du pays, le bâtiment est le plus vorace en énergie. Il consomme actuellement environ 68 millions de tonnes d'équivalent pétrole par an, soit 42,5% de toute l'énergie consommée en France. Il génère aussi 123 millions de tonnes de CO2, soit 23% des émissions. Une consommation globale d'énergie qui devrait être divisée par 2 ou 3 dans les années qui viennent.