Nov./Déc. 2011
Plus-values immobilières : comment gérer la réforme ?
La seconde loi de finances rectificative pour 2011 (loi 2011-1117 du 19 septembre 2011) a durci le régime de taxation des plus-values immobilières (résidences secondaires et locatives, terrains).
De quoi parle-t-on ?
L'abattement pour durée de détention qui permettait de bénéficier d'une exonération totale au bout de 15 ans de détention (abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème) devient progressif et ne conduit à une exonération totale qu'après 30 ans de détention. L'abattement est ainsi désormais fixé à :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
La question
QUE PEUVENT FAIRE LES PROPRIÉTAIRES POUR ÉCHAPPER À CES NOUVELLES DISPOSITIONS ? A DÉFAUT, COMMENT PEUVENT-ILS RÉDUIRE LA PLUS-VALUE ?
La réponse
Ce nouvel abattement pour durée de détention s'applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012. Toutefois, en cas d'apport à une société familiale, les nouvelles règles s'appliquent aux plus-values réalisées depuis le 25 août 2011. Pourront donc échapper à ces nouvelles règles, les ventes dont la réalisation interviendra avant le 1er février 2012. Lorsque la vente sera assortie d'une condition suspensive (obtention d'un prêt bancaire par exemple), c'est la date de réalisation de la condition qui devra être prise en compte. Compte tenu des délais moyens de réalisation des ventes, les vendeurs devront par sécurité trouver un acquéreur en novembre 2011 s'ils veulent bénéficier de l'ancien régime.
La cession de la résidence principale demeurant exonérée, les vendeurs devront également bien analyser le statut de leur bien immobilier. Le propriétaire ne pourra pas venir occuper le logement juste avant la vente pour bénéficier de l'exonération, une brève utilisation ne pouvant être regardée comme suffisante. Mais lorsque la résidence principale a été occupée jusqu'à sa mise en vente, l'administration fiscale admet que l'exonération ne soit pas écartée à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement. L'administration considère qu'un délai d'une année constitue en principe le délai maximal, dans un contexte économique normal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).
Enfin plus que jamais, les vendeurs devront veiller à bien réduire la plus-value des frais d'acquisition (honoraires du notaire, commissions d'intermédiaires, droits d'enregistrement ou TVA) et des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement et amélioration).
La loi a privé les propriétaires qui ne souhaitaient pas se déposséder de leur bien de la possibilité de purger leur plus-value en l'apportant à une SCI familiale, en prévoyant une entrée en vigueur rétroactive au 25 août 2011. La cession du bien à une SCI dont le cédant serait l'un des associés doit ainsi être envisagée car elle permet de bénéficier des anciennes règles et donc d'une exonération totale si le bien est détenu depuis plus de 15 ans. Afin d'éviter tout risque de remise en cause de l'opération par l'administration fiscale sur le fondement de l'abus de droit et l'application des majorations de 40% ou 80%, l'opération devra toutefois répondre à un objectif patrimonial. Elle pourrait par exemple être l'occasion d'organiser la transmission de son patrimoine à ses enfants en les faisant entrer au capital et en procédant à des donations en franchise de droits de donation tous les 10 ans.
Expression #23
- Edito : Stabilisation au 3ème semestre des prix de l'immobilier
- Actualités de l'immobilier
- Le baromètre de l'immobilier Expression
- Les événements de la profession
- Plus-values immobilières comment gérer la réforme
- Le marché du luxe défie la morosité
- L'ESPI forme une partie de l'élite de l'immobilier de demain
- Le mandat exclusif des agences immobilières menacé
- Le CNPI se singularise sur l'évolution de ses prix
- L'Argentine un marché à 2 vitesses
- Jean Perrin, président de l'UNPI crie au haro contre la taxation de la plus-value
Autres Numéros Expression
- N°22 Le marché de l'immobilier ancien est de plus en plus hétérogène
- N°21 Une plateforme européenne des professionnels de l'immobilier
- N°20 Prix de l'immobilier, et si c'était le moment de vendre ?
- N°19 Le marché immobilier français devrait ralentir fin 2011
- N°18 Remaniement du prêt à taux 0 pour insuffler un nouvel air au marché
- N°17 Les professionnels de l'immobilier parlent de reprise et invitent à l'investissement
- N°16 Le prêt à taux zéro renforcé
- N°15 2010 sous le signe de la reprise
- N°13 Le salon immobilier de Paris : Baromètre du marché
- N°12 L'immobilier écolo explose
- N°11 Faire face à la crise; Comment les réseaux s'organisent
- N°10 Dix conseils pour bien aborder la rentrée
- N°8 Internet : Mais comment bien s'en servir ?
- N°7 Plan de relance la machine se met en marche pour 2009
- N°6 Les conditions d'activités de l'agent immobilier
- N°5 Présentation d'un bien : L'agent immobilier peut-il encourir un risque pénal ?
- N°4 Mandat écrit : Une règle d'or public
- N°3 Home staging : le bon plan pour vendre vite et mieux
- N°2 Salon de l'immobilier 2008
- N°1 C'est encore le bon moment d'acheter
Recevez la newsletter Expression
merci de remplir le formulaire d'abonnement :
Valider votre inscription* champs obligatoires
