Droit à commission : quand naît-il ?

Par un arrêt en date du 9 décembre 2010 (n° 09-71.205), la première chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier ne prend naissance qu'en présence d'un acte écrit contenant l'engagement des parties.

La promesse synallagmatique de vente, dénommée compromis de vente en pratique, contient quand à elle les engagements réciproques des parties de vendre et d'acheter en prenant soin de prévoir les conditions matérielles (prix notamment) de la transaction.

Par son arrêt du 9 décembre 2010, la Cour de cassation indique clairement que « l'acte écrit contenant l'engagement des parties auquel l'article 6 de la Loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique...».

La décision de la Cour de cassation n'est pas surprenante et doit être relativisée. D'une part, il convient de relever que le texte même de l'article 6 de la Loi du 2 janvier 1970 n'impose pas que l'acte écrit soit un acte authentique. De même, il faut préciser que le compromis de vente qui matérialise la rencontre de l'accord des parties sur la chose et sur le prix vaut vente au sens de l'article 1589 du Code civil. D'autre part, la portée de cet arrêt sera en pratique limité. En effet, il suffit qu'un compromis de vente sous seing privé comporte une clause érigeant l'acte authentique en une condition de formation de la vente, une condition suspensive ou une faculté de dédit pour que ce compromis ne puisse être qualifié d'acte écrit contenant l'engagement des parties. En effet, l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que "Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application du dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée." Or, en pratique, les compromis de vente contiennent le plus souvent des conditions suspensives de sorte que seul l'acte authentique constatant l'accomplissement de ces conditions fera naître le droit à commission. Il n'en reste pas moins qu'un compromis de vente sous seing privé dénué de condition suspensive ou de faculté de dédit, hypothèse possible, est de nature à ouvrir droit, pour l'agent immobilier, à sa commission.