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Les nouveaux pros de la « resolvabilisation »arrivent

Tendance Juin 2008

Selon un récent sondage TNS Sofrès, pour la majorité des Français le logement constitue l'aspect le plus important du confort de vie. Pourtant, ils hésitent à se lancer dans l'achat d'une maison ou d'un appartement. Principal frein : le prix des logements. Le coût d'une accession représente désormais 5 à 6 années de revenu en moyenne, contre 3 à 3,5 années en 1996. Les taux d'intérêt à nouveau en hausse ne calment pas la tendance (+0,05 à 0,15% selon les durées).

7% des dossiers finançables en 2007 ne le sont plus en 2008

« Nous avons ajouté aux dossiers finançables en janvier 2007 la hausse des taux de l'année dernière de 0,65% et la hausse des prix de 2,2%. Résultat, 7% des dossiers finançables en 2007 ne le sont plus maintenant », rapporte Maël Resch, Directrice de la communication chez Empruntis. La crise des Subprimes outre-Atlantique est aussi passée par-là, incitant les banques à durcir leurs conditions d'accès aux crédits face à des personnes aux revenus suffisants, mais jugés instables.

Le nouveau rôle des courtiers

Autre alternative ? Le crédit d'impôt (la déductibilité des intérêts d'emprunt) présente un avantage fiscal de 4,2% de la valeur du logement acquis. En cas de refus d'emprunts de la part d'une banque, Empruntis conseille à ses clients de souscrire un prêt aidé, dont les critères sont devenus plus souples, comme le prêt à taux zéro ou un prêt aidé par les villes et les régions, souvent méconnus. « Toutes les banques ne font pas de prêts aidés et les acquéreurs ne le savent pas forcément. Or cela peut constituer un apport de 50 000 € », rappelle Maël Resch.

Les courtiers ont désormais un rôle majeur dans la resolvabilité des ménages. Ils aiguillent les emprunteurs sur un marché en perpétuel changement et leur conseillent des prêts adaptés à leur profil. « Pour un jeune couple, un prêt aidé de 20 000 € avec un taux zéro cumulable peut suffire à acheter », explique-t-on chez Empruntis. Enfin bonne nouvelle, l'atterrissage des prix prévu en 2008 pourrait resolvabiliser les primo-accédants et les jeunes? et relancer ainsi la demande.

Comment « resolvabiliser »les acquéreurs

La Maison à 100 000 € de Jean-Louis Borloo, l'allongement des crédits? des systèmes qui n'ont pas convaincu les acquéreurs peu imposables. Leur crainte : s'endetter à vie, avec une hausse de leur prêt au fil des années. L'allongement des crédits a ainsi atteint ses limites pour resolvabiliser les acquéreurs, c'est-à-dire pour les aider à accéder à la propriété. D'autant que les banques ne prennent plus de risques.

DE QUOI PARLE-T-ON ?

Pour garantir une vente, l'acquéreur doit être solvable. Autrement dit, il doit être capable de financer son projet, de rembourser son prêt. Aussi, sa banque calcule-t-elle sa solvabilité (soit ses revenus nets moins ses charges futures) pour éviter toute situation de surendettement. Or aujourd'hui la solvabilité des candidats à l'achat baisse, faute de pouvoir emprunter. Selon Olivier Eluere, Directeur des études économiques de Crédit Agricole S.A , le taux de solvabilité était de 32% du revenu moyen d'un acquéreur en 2006, contre 21% en 1998. Un taux « acceptable en moyenne pour ceux qui peuvent revendre un bien ou bénéficier d`un apport familial, mais très élevé (entre 35 et 40%) pour une partie des emprunteurs à revenu modéré ». Par conséquent, les délais de vente en agences s'allongent.

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