L'obligation d'affichage du Diagnostic de Performance Energétique

L'article L.134-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoyait déjà l'obligation de mentionner la performance énergétique des biens immobiliers (DPE) et de la communiquer au candidat acquéreur ou locataire (L.134-3 du même Code). La nouveauté concerne donc l'affichage des performances énergétiques du logement proposé à la vente ou à la location à compter du 1er janvier 2011, que l'annonce ou le mandat soit antérieurs ou non à cette date.

Par deux réponses ministérielles n° 95911 et n° 95241 des 11 et 18 janvier 2011, l'absence de sanctions spécifiques a été confirmée par le secrétaire d'Etat au logement selon lequel le droit commun aurait vocation à s'appliquer éventuellement au défaut d'affichage du DPE comme à l'inexactitude de celui-ci.

Ainsi, au plan civil, l'acquéreur ou le locataire pourrait se prévaloir d'un vice de son consentement (dol: article 1116 du Code civil) et demander soit la nullité du contrat soit des dommages et intérêts. Quant au plan pénal, les dispositions de l'article L.121-1 du Code de la consommation, régissant les pratiques commerciales trompeuses prévoyant une peine maximale de deux ans d'emprisonnement et de 37 500 € d'amende auraient vocation à s'appliquer.

Si la théorie des vices du consentement (dol ou réticence dolosive) et le délit de pratique commerciale trompeuse (incluant la publicité et donc l'affichage) peuvent naturellement trouver à s'appliquer en cas de DPE volontairement tronqué ou inexact, il n'est pas certain qu'une telle solution soit identique en cas de simple absence d'affichage du DPE dans les annonces immobilières. En effet, au plan civil, la réticence dolosive (le fait de ne pas révéler ce que l'on sait ou devrait savoir) peut sanctionner l'obligation d'informer l'autre partie. Pour autant, le vice du consentement (entraînant la nullité ou une indemnisation) doit porter sur un élément ayant déterminé la partie à contracter et il n'est pas certain que l'absence d'information sur le DPE revête une telle importance notamment par rapport à d'autres facteurs comme la superficie ou les contraintes d'urbanisme. De surcroît, la vertu simplement informative et non contractuelle du DPE a été reconnue (site internet du ministère de l'écologie ) puisque les informations contenues sont variables en fonction des utilisations de l'immeuble. Enfin, le DPE étant annexé à l'acte de vente et fourni préalablement à la conclusion de celui-ci, l'absence d'affichage du DPE dans une annonce ne semble pas pouvoir vicier le consentement d'une partie. Au plan pénal, la question est également ouverte. Certes, le simple fait d'omettre une information peut être constitutif d'une faute de négligence, suffisante selon la jurisprudence à constituer le délit de publicité trompeuse puis de pratique commerciale trompeuse (loi du 3 janvier 2008). L'article L.121-1 II du Code de la consommation fait ainsi référence à l'omission de certaines informations. En revanche, l'article L.121-1 I du Code de la consommation dispose que l'information omise doit porter sur les "caractéristiques essentielles" du bien et l'article L.121-1 II précise qu'il doit s'agir d'une information substantielle "portant notamment sur "les caractéristiques principales du bien". Ainsi, le délit de pratique commerciale trompeuse ne s'appliquera à l'absence d'affichage du DPE dans les annonces qu'à la condition que le DPE soit reconnu comme une information substantielle ou une caractéristique principale d'un logement ce qui reste soumis à discussion. Dans l'attente d'une précision apportée par la DGCCRF et la jurisprudence, la prudence recommande aux agents immobiliers d'attirer l'attention de leurs mandants sur la nécessaire réalisation ou fourniture du DPE comme préalable à toute publication d'annonce.