Janv./Fév. 2011
Les relations entre agents immobiliers et diagnostiqueurs
De quoi parle-t-on ?
Les diagnostics amiante, plomb, gaz, électricité, termites, performance énergétique se sont multipliés depuis leurs mises en places. Or l'établissement de ces documents obligatoires est fondamental, puisqu'il peut, en fonction des résultats, persuader ou dissuader un acheteur de conclure une vente immobilière.
La question
C'EST POURQUOI LE LÉGISLATEUR A INSISTÉ SUR L'INDISPENSABLE INDÉPENDANCE ET IMPARTIALITÉ ENTRE LA PROFESSION D'AGENT IMMOBILIER ET CELLE DE DIAGNOSTIQUEUR. DANS QUELLE MESURE, L'AGENT IMMOBILIER ET LE DIAGNOSTIQUEUR AMENÉS À INTERVENIR LORS D'UNE TRANSACTION IMMOBILIÈRE, DOIVENT ILS ÊTRE INDÉPENDANTS ? L'UN DE L'AUTRE ?
La réponse
Avant l'entrée en vigueur du décret du 11 octobre 2010, l'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation disposait déjà qu'une entreprise qui établit un diagnostic « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle ».
Cette indépendance se conçoit au premier chef en termes capitalistiques directs, la société de diagnostic ne devant par exemple pas être une filiale d'une agence immobilière. Il peut s'agir également d'intéressement.
Ainsi, par jugement du 22 mars 2010, le Tribunal de grande instance d'Angers avait déjà sanctionné deux entreprises de diagnostics immobiliers qui commissionnaient des agents immobiliers en contrepartie d'apport d'affaires via un programme de fidélisation consistant, pour chaque règlement de diagnostic technique apporté par l'agence, dans l'attribution à celle-ci de points à convertir en chèques-cadeaux. Considérant qu'elles « placent le diagnostiqueur en position de dépendance économique vis-à-vis de son donneur d'ordre, en raison du flux de clients potentiels qu'elle génère », le Tribunal a condamné les entreprises à cesser ces pratiques sous astreinte de 5 000 ? par jour de retard et à verser la somme de 15 000 ? à l'UFC-Que Choisir au titre de dommages et intérêts.
Cette décision du 22 mars 2010 précisait déjà la
notion d'indépendance qui doit être interprétée dans un
sens large. Le diagnostiqueur ne doit pas être lié non
seulement par des liens capitalistiques avec le vendeur,
mais aussi par tout type de commissionnement "de nature
à porter atteinte à l'impartialité et à l'indépendance »,
la société de diagnostic pouvant être tentée de réaliser
des diagnostics optimistes pour s'assurer la confiance
des agences immobilières.
Le décret du 11 octobre 2010 s'inscrit donc dans cette
conception large de l'indépendance et l'assortit de sanctions.
L'article R.271-3 du Code de la construction et de l'habitation
dispose ainsi que le diagnostiqueur ou son employé
« ne peut accorder, directement ou indirectement »,
à l'agent immobilier pour une opération impliquant un
diagnostic « aucun avantage ni rétribution, sous quelque
forme que ce soit.»
L'article R.271-4 du même code dispose quant à lui que :
"Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de
la cinquième classe le fait :
a) (.) d'établir ou d'accepter d'établir un document devant
être établi dans les conditions de l'article L. 271-6, et de ne
pas respecter les conditions de compétences, d'organisation
et d'assurance définies par les articles R. 271-1 et R. 271-2
et les conditions d'impartialité et d'indépendance exigées
à l'article L. 271-6 ;
c) de faire appel (.) à une personne qui ne satisfait pas
aux conditions de compétences, d'organisation et
d'assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou
aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées
à l'article L. 271-6 ».
L'amende ainsi encourue par le diagnostiqueur (R.271-4 a)
et l'agent immobilier (R.271-4 c) est donc importante
puisque son montant sera de 1 500 ? (7 500 ? en cas de
personne morale auteur des faits) par acte illicite, étant
précisé que la récidive est expressément prévue par les
textes pouvant ainsi porter la sanction à 3 000 ? ou
15 000 ? en cas de réitération.
La jurisprudence devra préciser si la simple communication
des références d'un diagnostiqueur par une agence dans
le cadre de relations d'affaires peut constituer un
« avantage » au sens de l'article R.271-3.
Expression #18
- Edito : Remaniement du prêt à taux 0 pour insuffler un nouvel air au marché
- Actualités de l'immobilier
- Le baromètre de l'immobilier Expression
- Les événements de la profession
- Les relations entre agents immobiliers et diagnostiqueurs ?
- Les écocités, les villes de demain
- Les places fortes européennes
- Propriétaire locataire, le match...
- Capi France, toujours dynamique dans l'innovation
- Stratégie : L'évaluation gratuite pour mieux vendre
Autres Numéros Expression
- Les professionnels de l'immobilier parlent de reprise et invitent à l'investissement
- N°16 : Le prêt à taux zéro renforcé
- N°15 : 2010 sous le signe de la reprise
- N°13 : Le salon immobilier de Paris : Baromètre du marché
- N°12 : L'immobilier écolo explose
- N°11 Faire face à la crise; Comment les réseaux s'organisent
- N°10 : Dix conseils pour bien aborder la rentrée
- N°8 : Internet : Mais comment bien s'en servir ?
- N°7 : Plan de relance la machine se met en marche pour 2009
- N°6 : Les conditions d'activités de l'agent immobilier
- N°5 : Présentation d'un bien : L'agent immobilier peut-il encourir un risque pénal ?
- N°4 : Mandat écrit : Une règle d'or public
- N°3 : Home staging : le bon plan pour vendre vite et mieux
- N°2 : Salon de l'immobilier 2008
- N°1 : C'est encore le bon moment d'acheter
Recevez la newsletter Expression
merci de remplir le formulaire d'abonnement :
Valider votre inscription* champs obligatoires
