Le mandant peut-il révoquer partiellement
un mandat de vente ?

De quoi parle-t-on ?

Un mandat de vente, comme tout contrat, oblige le mandataire et le mandant à en respecter les termes et les conditions, notamment concernant la durée de la mission confiée à l'agent. S'agissant du mandat, l'article 2004 du Code civil dispose cependant que le mandat peut prendre fin par la seule volonté du mandant à tout moment.

La question

LE LOCATAIRE ET LE BAILLEUR DOIVENT-ILS FAIRE COÏNCIDER LA FIN DES ÉCHÉANCES TRIENNALES ET LE TERME DE LEUR BAIL COMMERCIAL AVEC LE DERNIER JOUR D'UN TRIMESTRE CIVIL, ET CE QUAND BIEN MÊME LES DISPOSITIONS INITIALES DU BAIL COMMERCIAL NE LE PRÉVOIENT PAS?

La réponse

L'article 2004 du Code civil ne vise pas expressément la révocation d'une des clauses du mandat. Ce droit de révocation du mandat dans son ensemble se retrouve dans l'article 78 alinéa 2 du décret n° 78-678 du 20 juillet 1972 qui prévoit que si le mandat stipule une exclusivité, chacune des parties peut, passé un délai de 3 mois à compter de la signature, dénoncer ce mandat à tout moment, sous réserve d'en aviser l'autre partie avec un préavis minimum de 15 jours. La première chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt rendu le 25 février 2010, considérablement élargi le champ d'application de l'article 2004 du Code civil au profit du mandant en considérant que sauf stipulation d'irrévocabilité mentionnée dans le contrat de mandat, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant.

En l'occurrence, un couple de propriétaires avaient confié à un agent immobilier un mandat exclusif de vendre leur immeuble. Plusieurs mois après, les mandants ont adressé à l'agent immobilier, conformément aux stipulations contractuelles, une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité stipulée au contrat de mandat. Le bien ayant été vendu un mois après par l'entremise d'un autre agent immobilier, le premier agent évincé a assigné les vendeurs en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat, en invoquant la violation de la clause d'exclusivité.

Après que la Cour d'appel de Nancy eut fait droit à la demande de l'agent immobilier et ait condamné les vendeurs à lui payer une indemnité, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en reconnaissant au mandant non seulement un droit de révocation partiel mais surtout un droit de révocation portant sur la clause d'exclusivité qui est pourtant essentielle pour l'agent immobilier. La Cour rappelle cependant que le mandataire peut accepter ou non cette révocation et surtout que le contrat de mandat peut prévoir une stipulation d'irrévocabilité de la clause d'exclusivité pour éviter cette révocation partielle.