STRATÉGIE

Des taux bas favorisent la reprise

Peur des acquéreurs, frilosité des banques, manque de biens, conjoncture économique internationale difficile : la période de juillet 2008 à octobre 2009 a véritablement été «une ère glacière» pour le marché immobilier. Cette période passée, l'ensemble des experts se veut plutôt rassurant. Si beaucoup ne veulent pas se lancer dans des conjectures sur l'évolution d'un marché encore incertain, tous s'accordent à dire que nous sommes revenus à des transactions plus fluides et que le pire a été évité. Un marché qui a su réagir à temps pour mieux rebondir. Explications.

La baisse du volume des crédits de 4,5 milliards à 3,6 milliards d'€, enregistrée entre juillet 2008 et octobre 2009 a été moins conséquente que le marché global qui est passé de 140 milliards à 110 milliards. Au début de la crise, les banques centrales ont toutes manqué de réactivité, mais les diminutions de taux d'intérêt et les injections de liquidités intervenues par la suite ont été particulièrement bénéfiques pour les marchés résidentiels. Selon la BCE (Banque centrale européenne) le taux d'intérêt moyen appliqué aux emprunts hypothécaires à taux variable dans la zone euro est passé de 5,84 % en octobre 2008 à 2,78 % en octobre 2009. Il s'agit d'un plancher qui n'avait jamais été atteint auparavant. Cette baisse des taux a permis de limiter le nombre de cas de non paiement.

Une baisse mais un effondrement évité

Contrairement aux Etats Unis, les stabilisateurs automatiques (protection de l'emploi, régimes d'allocations de chômage) dont disposent les pays européens ont permis de se prémunir contre un recul prolongé du marché du logement. L'effondrement a pu être évité grâce à la faiblesse des taux d'intérêt et à la reprise des économies. En 2009, 30,8 % des ménages détenaient un crédit immobilier (dont ceux destinés à l'accession à la propriété et au financement des travaux) contre 31,3 % en 2008 et 30,6 % en 2007. Seule la population des moins de 30 ans a intensifié son recours au crédit immobilier. Ils sont 21,2 % au sein de cette tranche d'âge à accéder à la propriété en novembre 2009 après 19,2 % en novembre 2008. A l'heure actuelle Sur fond de crise grecque et de turbulences boursières, la Banque centrale européenne (BCE) a, une nouvelle fois début mai, décidé de maintenir son taux directeur à son plus bas niveau historique, soit 1 %. Un statu quo qui vise, plus que jamais, à maîtriser l'inflation. Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, leader des courtiers en France, qui approuve cette décision espère que la Banque centrale européenne saura envoyer un signal fort en direction des marchés. « L'occasion est donnée à Jean-Claude Trichet d'abaisser les taux d'intérêt au niveau de ceux des Etats-Unis pour favoriser le remboursement des déficits publics qu'il combat depuis le début de son mandat. Si cela était fait nous pourrions voir prochainement le coût de l'argent baissé à un niveau historiquement bas de l'ordre de 0,75, voire 0,50 %». Une telle décision aurait des répercussions immédiates sur les taux des crédits immobiliers.

Des taux fixes sur 20 ans à moins de 3,50% favoriserait une vraie reprise

Indexés sur l'Euribor, les taux révisables seraient moins coûteux pour les nouveaux emprunteurs comme pour ceux qui ont déjà contracté un prêt immobilier. Côté banque on joue le jeu. Les crédits à taux fixes proposés n'ont jamais été aussi attractifs. Les banques continuent même à abaisser le niveau de leurs taux variables. Certaines enseignes vont jusqu'à lancer de nouveaux produits à taux mixte combinant une période à taux fixe puis une période à taux révisable capé. Si la décision de Jean-Claude Trichet de jouer sur les taux directeurs se maintient les banques devraient répercuter cette nouvelle baisse sur leurs barèmes de prêts immobiliers. « Nous pourrions alors proposer des taux fixes sur 20 ans à moins de 3,50% » indique Philippe Taboret. Même son de cloche chez Empruntis. Avec la reprise de l'activité et la pénurie de logements à laquelle nous assistons, les prix sont à nouveau orientés à la hausse, ce qui se traduit forcément par une baisse de solvabilité des acquéreurs. « Le taux est un élément d'ajustement qui permet de maintenir la capacité d'emprunt des candidats à l'acquisition », explique Philippe Taboret avant de poursuivre « une telle politique favoriserait ainsi la reprise de l'activité immobilière si nécessaire à l'économie française ». Au 4ème semestre 2009, une note de l'observatoire de l'immobilier, confirme en tout cas un retour du dynamisme du logement immobilier neuf. Le marché enregistre une progression des ventes de 33,9% au terme de 12 mois (106 282 logements) ne augmentation des ventes qui s'explique par les mesures de soutien du plan de relance et la baisse des taux d'intérêt.

C'est le moment d'emprunter

Du côté des courtiers et des banquiers on note également une reprise de l'activité. Aujourd'hui les sociétés de courtage assurent 20% des transactions immobilières. L'ensemble des acteurs qui ne veulent pas être trop enthousiastes profitent en tout cas de cette période d'accalmie pour inviter les gens à se lancer dans l'emprunt. Crise ou pas, les Français ont besoin de se loger. Les candidats à l'emprunt restent très nombreux et il serait dommageable de les décourager. Or, si les prix remontent faute d'une offre suffisante, alors que dans le même temps les revenus stagnent et l'emploi se dégrade, seuls les taux bas permettront aux acquéreurs de mener leur projet à terme. Pour attirer les acquéreurs, banquiers et courtiers misent sur leurs savoir faire. Les banques multiplient les produits à des taux de plus en plus imbattables. Les courtiers insistent sur leur rôle de conseil, « face à la jungle des prêts, des assurances nous apportons un vrai service de conseil et d'orientation car le client veut ce qui coûte le moins cher », souligne Maël Bernier porte-parole du courtier Empruntis.com. Inscrit dans cet ordre d'idée, la porte-parole ajoute « pour la souscription d'un crédit immobilier, nous proposons une assurance titre de propriété gratuite ». Chez Cafpi, Philippe Taboret souligne l'importance de « grouper nos forces à travers une fédération des courtiers (la naissance est prévue pour 2011) afin de mutualiser la demande de l'emprunteur. Une position, qui si elle est suivie par les banquiers, permettrait d'accroître les volumes ». La confiance des ménages semble en tout cas revenir petit à petit. La surévaluation des prix moindre en France que dans d'autres pays comme le Royaume-Uni et l'Espagne, contribue à un retour graduel des acheteurs. L'année 2010 semble donc se profiler comme une bonne année avec des prix raisonnables. Les volumes de crédits pour les plus pessimistes devraient atteindre pour l'année 2010, 115 milliards d'€ à 120 milliards et pour les plus optimistes osciller entre 145 et 150 milliards d'€. A l'heure actuelle, la difficulté réside surtout dans la carence de l'offre de bien et la baisse du pouvoir d'achat des Français. De ce fait si les prix devaient repartir à la hausse, le marché risquerait d'en souffrir. Pour l'heure la fenêtre de tir pour les emprunteurs semble être de six mois avec des taux historiquement bas.

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