Prélèvement à la source et déficit foncier : quand réaliser des travaux ?

L'imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d'entretien, réparation et amélioration est permise sur les revenus fonciers du propriétaire. Si le montant des dépenses déductibles excède celui des revenus fonciers, l'excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; le surplus étant reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour éviter un double prélèvement d'impôt en 2018, d'une part sur les revenus 2017 déclarés en 2018 et d'autre part, sur les revenus perçus en 2018, le crédit d'impôt de modernisation du recouvrement (« CIMR ») viendra « neutraliser » l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2017 portant sur les revenus non exceptionnels perçus en 2017. Ainsi, les loyers normalement échus en 2017 bénéficieront du CIMR, à la différence de ceux se rattachant à une autre année que 2017 ou des revenus fonciers exceptionnels. Dès lors, les revenus fonciers nets de l'année 2017, non exceptionnels, ne seront pas imposés.

Les charges non pilotables sont celles dont l'échéance n'est pas dans la maîtrise du propriétaire (primes d'assurance, taxe foncière...). Si leur échéance normale intervient au cours de 2017, elles ne seront déductibles qu'au titre de cette année, indépendamment de leur date de paiement.

Afin que le mécanisme du CIMR ne dissuade pas les bailleurs de réaliser des dépenses pilotables en 2017, une globalisation des dépenses de travaux entre 2017 et 2018 est effectuée. La déduction des charges foncières se fait alors en deux temps. En premier lieu, les dépenses pilotables réalisées au cours de 2017 ne pourront, dans le meilleur des cas, que générer un déficit foncier reportable dans les conditions de droit commun, au titre de l'impôt dû au titre de 2017. En second lieu, les mêmes dépenses réalisées en 2017 seront déductibles sur les revenus de l'année 2018 à hauteur de 50%, l'imputation des charges foncières au titre de l'impôt dû en 2018 se faisant à hauteur de la moyenne des montants de dépenses de travaux effectuées en 2017 et 2018. Il est donc déconseillé de réaliser des travaux payés uniquement en 2018, leur imputation sur les revenus fonciers bruts de l'année plafonnant à hauteur de 50%. Ces règles ne s'appliqueront toutefois ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2018, ni aux travaux d'urgence décidés d'office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l'effet de la force majeure.

Prenons un premier exemple : en 2017, en l'absence de revenus exceptionnels, un contribuable réalise des travaux pilotables à hauteur de 5 000 € et dispose d'un revenu foncier brut de 8 000 €. Le CIMR neutralisant l'impôt sur son revenu foncier net de 3 000 € au titre de 2017, l'intérêt fiscal de l'opération se limitera à l'imputation de 2 500 € (50% de 5 000 €) sur ses revenus fonciers bruts perçus en 2018.

Second exemple : en 2017, en l'absence de revenus exceptionnels, un contribuable réalise des travaux pilotables à hauteur de 100 000 € et dispose d'un revenu foncier brut annuel de 30 000 €. Le CIMR neutralisant la réduction de 10 700 € de son revenu global au titre de 2017, l'intérêt fiscal de l'opération est caractérisé par le dégagement d'un déficit foncier reportable de 59 300 € sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. En 2018, il pourra imputer la moitié des travaux réalisés en 2017 (50% de 100 000 €) ainsi que les déficits reportables sur son revenu foncier. Ainsi, le contribuable percevra sur le long terme un avantage fiscal de 109 300 € (non-imposition des revenus fonciers de 2018, déduction de 10 700 € sur le revenu global 2018 et 68 600 € de déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années).

Dès lors, sous réserve de la spécificité de la situation fiscale de chacun, il semble opportun de grouper ses charges foncières en 2017 si elles sont très largement supérieures aux revenus fonciers bruts ou d'attendre de les réaliser en 2019.