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Présentation d'un bien : L'agent immobilier peut-il encourir un risque pénal ?

L'agent immobilier peut, dans le cadre de son exercice professionnel, engager sa responsabilité civile à l'égard de son mandant ou de tiers mais aussi sa responsabilité pénale lorsque la présentation fautive d'un bien immobilier se traduit en une publicité trompeuse ou une tromperie sur les qualités du bien vendu.

En acceptant le mandat confié par un propriétaire vendeur, l'agent immobilier s'engage à présenter le bien à la clientèle afin d'aboutir à la conclusion d'un compromis de vente. A cette fin, l'agent immobilier effectue en pratique, au moyen d'une publicité sur plusieurs supports (1) une présentation du bien la plus complète possible (2).

La question : Comment éviter la publicité trompeuse ?

Un acquéreur, séduit par les indications du bien, peut rechercher la responsabilité pénale de l'agent immobilier pour publicité trompeuse (3) et tromperie si les caractéristiques du bien s'avèrent inexactes. Dès lors, comment l'agent immobilier peut-il parer au risque pénal ?

La Réponse : Tout vérifier

Lors de la conclusion du mandat de vente, le vendeur demande à l'agent immobilier d'estimer la valeur de son bien. Bien souvent, l'agent effectue une visite du bien pour affiner son estimation, vérifier les indications du vendeur ou recueillir lui-même des informations nécessaires (4). Dès ce stade, l'agent doit être vigilant dans la vérification et la prise d'informations relatives au bien car la présentation qui en sera faite postérieurement à la clientèle par une publicité, puis le compromis qui sera éventuellement conclu, reposeront sur ces éléments recueillis en amont. Or, si certains éléments (5) aisément vérifiables par l'agent et l'acquéreur lors de visites ne posent guère de problèmes, la superficie du bien peut, quant à elle, être source de difficultés car cette caractéristique n'est pas immédiatement vérifiable. L'indication de la superficie d'un bien immobilier (critère souvent primordial pour l'acquéreur) n'est pas sans risque pour l'agent immobilier et nécessite que cette surface ait été correctement mesurée ou vérifiée. L'agent immobilier doit vérifier les indications du vendeur pour présenter le bien. S'agissant de la superficie, la mention d'une mesure approximative peut être de nature à parer au risque pénal pour publicité trompeuse ou tromperie.

L'EXPLICATION DE L'EXPERT

" Un jugement du tribunal correctionnel de Nanterre du 30 mars 2006, ayant condamné puis (sur opposition) relaxé (6) un agent immobilier pour tromperie et publicité trompeuse, rappelle que l'existence d'un écart entre la superficie annoncée d'un bien immobilier et sa superficie réelle peut conduire à la condamnation pénale de l'agent immobilier. Postérieurement à la vente, un acquéreur avait constaté que la surface de la maison était inférieure à celle annoncée dans les publicités émises par l'agent. Les délits de publicité trompeuse et de tromperie nécessitant la preuve d'une intention de tromper ou d'une faute consistant en un défaut de vérification (7), la responsabilité pénale de l'agent ne peut toutefois se déduire de la seule constatation d'une différence entre la consistance annoncée du bien et sa consistance réelle. L'agent n'est pas punissable s'il a diffusé de bonne foi une publicité même trompeuse et démontre avoir contrôlé les éléments de présentation du bien. La simple reprise, sans vérification, des caractéristiques du bien immobilier fournis par le vendeur ne suffit pas à décharger l'agent de sa responsabilité pénale (8). Outre la preuve de ses vérifications, l'agent peut échapper à sa responsabilité pénale en démontrant sa propre erreur. Il peut être reconnu à l'agent immobilier un droit à l'erreur excluant l'intention de tromper lorsque celui-ci commet une erreur de mesurage (9) "

(1) Site Internet, vitrine, panneaux, annonces de presse, fiches descriptives.
(2) Prix, superficie, aménagement, nombre de pièces, localisation...).
(3) Publicité trompeuse : Article L. 121-1 du Code de la Consommation ; Tromperie ; Article L. 213-1.
(4) Mesure de la superficie notamment.
(5) Nombre de pièces, équipement, caractère neuf ou ancien du bien ou localisation.
(6) Dans l'affaire soumise au Tribunal correctionnel, l'agent immobilier a pu démontrer que les caractéristiques du bien avaient été vérifiées par les négociateurs de l'agence et que ceux-ci avaient procédé à un mesurage.
(7) La Cour de cassation a ainsi jugé (notamment le 17 mars 1993) qu' " en matière de tromperie la mauvaise foi du prévenu peut être caractérisée lorsque celui-ci s'était soustrait à l'obligation qui lui incombait de procéder au contrôle nécessaire pour vérifier la réalité des prestations ".
(8) L'absence d'application de la Loi Carrez aux maisons individuelles ne dispense pas l'agent immobilier, sous peine d'engager. son éventuelle responsabilité pénale pour tromperie, de vérifier la superficie habitable avant de la diffuser.
(9) Dans l'affaire soumise au tribunal de Nanterre, l'agent avait confondu SHON et surface habitable pour réaliser ses mesures.

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