L'INVESTISSEMENT LOCATIF ÉTUDIANT EST PORTEUR

L'heure n'est pas encore aux examens. Et pourtant, comme avant chaque rentrée universitaire, les étudiants ont énormément bûché cet été. Avec un souci de taille : trouver un logement tout en limitant l'impact sur leur budget. Selon le syndicat étudiant UNEF, le coût de la vie augmentera pour eux de 1,1% sur un an. L'idéal est donc de trouver un logement dans les résidences étudiantes. Néanmoins, ils se heurtent à une autre contrainte : en France, l'offre ne suit pas l'augmentation régulière de leur nombre. Le parc français est estimé à 375 000 chambres, dont 58% publique, pour 2,47 millions étudiants inscrits en 2014, 38 000 de plus que l'année précédente. En mai 2013, le gouvernement a tiré la sonnette d'alarme en lançant un plan de 40 000 logements sociaux étudiants prévus pour fin 2017. Cette année, les places sont une nouvelle fois chères et les critères hyper-restrictifs. A défaut de rester sur le carreau, les étudiants décident de se tourner vers un logement locatif classique. Mais là encore, la rareté du foncier limite également l'offre. Elle s'explique par les risques liés à un tel investissement. Beaucoup sont frileux à investir dans un logement locatif étudiant et se heurtent aux contraintes de loyers impayés, de changements trop réguliers de locataires, d'absence de rentrées durant la période estivale, de la gestion des réparations, de la prise en charge administrative du locataire étudiant (quittances, encaissements.).

Pourtant, malgré certaines mesures de la loi Alur, dont l'encadrement des loyers pour l'instant uniquement à Paris, ce créneau est porteur. « La rentabilité d'un logement locatif étudiant est plus élevée qu'un logement traditionnel », explique Julien Lozano, créateur du réseau d'agences Bed & School, spécialisé dans la location du logement étudiant. Son premier souci, en 2008, a été de lever les barrières de l'investissement locatif en réconciliant les investisseurs et potentiels propriétaires avec les étudiants. « L'investisseur a besoin d'être rassuré tant au niveau financier que de la gestion de son bien. Notre rôle est de l'accompagner depuis le début ». A la sortie de ses études, cet entrepreneur a rassemblé l'ensemble des contraintes qui avaient alonné son parcours d'étudiant. « Entre les stages à l'étranger, une année de césure et les vacances, j'ai dû changer cinq fois de logements. A chaque fois, j'ai été confronté à la rareté de l'offre qui pouvait répondre à ma demande en tant qu'étudiant, tant au niveau de la proximité du logement que des démarches administratives répétitives ».

Aujourd'hui, le marché doit répondre à des étudiants de plus en plus mobiles. « En 2008, un étudiant restait en moyenne 18 mois dans un logement. En 2014, il ne restait que 14 mois. Et dans cinq ans, il ne devrait y loger que 10 mois ». Il faut donc impérativement rassurer les investisseurs de ne pas délaisser ce marché avec des services innovants. « Cela débute même avant l'achat du bien foncier. Investir dans un logement étudiant est une démarche spécifique. Notre réseau est implanté dans les secteurs étudiants. Nous proposons un ticket d'accès locatif aux investisseurs en les orientant vers les bons endroits, à proximité des écoles, des transports, du centre-ville ou des endroits fréquentés par les étudiants. On assure également, aux bailleurs associés, le relogement permanent chaque année et limitons la vacance locative qui grève la rentabilité des investissements ». Bed & School prend également en charge les démarches dministratives des locataires étudiants, de la simple ouverture d'un compteur au montage des dossiers du CROUS ou de la caution locative étudiante (CLE) lorsque l'Etat se porte garant à la place des parents. «Notre cahier des charges est très précis pour rassurer, notamment sur l'entretien ou les loyers impayés. En leur apportant toutes ces garanties, notre rôle est de convaincre les investisseurs qu'il est plus rentable de se diriger vers un investissement locatif meublé ou d'acquérir deux T1 plutôt qu'un T3. Et si par exemple, il décide de louer un T5, mieux vaux qu'il le fasse à des étudiants plutôt qu'à une famille ».

En effet, s'il ne craint pas la fête ou les dégradations, la collocation étudiante simplifie la gestion du propriétaire. Si ce dernier opte pour cette formule, il cumule les débiteurs et les cautions, d'autant que les colocataires sont tenus d'être solidaires. Au final, sa solvabilité n'en sera que meilleur avec plusieurs étudiants plutôt qu'en louant son bien à une famille. Plus que jamais, l'investissement locatif étudiant est un marché d'avenir.