LOCATION MEUBLÉE, UNE RENTRÉE SOUS LE SIGNE DU CHANGEMENT

Depuis le 1er août, la loi Alur impose au contrat de bail de respecter un format type (décret du 29 mai 2015) dès lors que le logement est loué à titre de résidence principale par le locataire. Certaines mentions obligatoires doivent figurer sur le bail afin de réduire, notamment, le risque de clauses illicites. Le loyer appliqué au locataire précédent, les modalités de révision du loyer et des charges, les honoraires facturés par l'agence ou encore le prix des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat doivent impérativement être détaillés sur le nouveau contrat de bail.

Le 5 août dernier, un décret publié détaille la liste des équipements obligatoires pour une location meublée. Cette liste s'applique depuis le 1er septembre. En revanche, pour les locataires déjà en place, cette mesure ne s'appliquera que pour les renouvellements exprès de baux dès lors que certaines conditions du contrat seront modifiées. Se posera toutefois la question sur les renouvellements tacites.

Auparavant illimité, le montant du dépôt de garantie ne peut désormais plus être supérieur à deux mois de loyer hors charges pour un meublé, selon la loi Alur. Le délai de restitution du dépôt de garantie est également uniformisé avec celui d'un logement vide. Ainsi, si le logement meublé est remis en bon état par le locataire à son départ, ce délai est réduit à un mois, et peu importe la date de signature du bail, intervenue avant ou après la loi Alur.

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d'agence, facturés au locataire pour un logement meublé, ne peuvent plus dépasser un plafond, fixé entre 8 et 12 euros le mètre carré, en fonction des zones. A cela, il faut ajouter 3 euros pour l'état des lieux.

Il est recommandé aux locataires comme aux propriétaires d'utiliser un modèle type de congés, conforme à la loi Alur et mis à jour par la loi Macron. A l'instar des locations vides, le congé d'un meublé peut désormais être remis en mains propres contre récépissé ou émargement, ce qui n'était pas le cas auparavant. Pour un meublé, la durée du contrat de location du bail est d'1 an, tacitement reconductible (elle peut être de 9 mois pour les étudiants par exemple, sans renouvellement automatique du bail). En cas de départ, le locataire doit respecter un préavis d'1 mois. Il peut le quitter à tout moment. A l'expiration du bail, le bailleur a toujours la possibilité de le rompre pour reprendre son bien à condition de s'en tenir à des règles qui ne changent pas. Il doit respecter un préavis de 3 mois. Il doit également justifier cette reprise soit par un motif légitime et sérieux (impayés, troubles du voisinage, dégradation.), soit s'il souhaite le vendre, et ou bien soit s'il désire y loger quelqu'un (lui-même, son conjoint ou concubin, ses ascendants ou descendants). En revanche, la loi Alur impose aux meublés les mêmes restrictions que pour les logements nus, à savoir les clauses abusives, listées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Les clauses pénales, visant à appliquer des pénalités par exemple en cas de retard de paiement, sont interdites.

L'encadrement des loyers n'est pas applicable pour les contrats signés avant le 1er août 2015. La loi Macron est très claire : cette mesure ne s'applique pas sur les contrats de location meublée avant cette date, même s'ils se reconduisent, tacitement, après l'entrée en vigueur de l'encadrement. Si la loi Alur prévoyait au départ un encadrement des loyers dans 28 agglomérations, seul Paris intra-muros applique ce plafonnement depuis le 1er août. Pour rappel, les locations meublées sont déjà soumises depuis 2014 au dispositif d'encadrement dans des zones « tendues ». Les revalorisations annuelles doivent tenir compte de l'indice de référence des loyers (IRL), même lors des relocations.

D'ici la fin de l'année 2015, un décret, en faveur des locataires d'un logement meublé, devrait imposer un état des lieux type, afin d'adapter la rédaction du document à l'entrée et à la sortie du logement.