Juridique Septembre 2008

MOTS CLES : Mandat | Vente

Mandat écrit :
Une règle d'ordre public

Mandat écrit : Une règle d'ordre public

En juin 2008, la Cour de Cassation a rappelé une règle d'ordre public concernant la vente d'un bien immobilier par un intermédiaire : l'obligation du mandat écrit.

La question : Peut-il y avoir un mandat « apparent » ?

Une agence immobilière avait signifié à des locataires d'un immeuble un congé avec offre de vente au prix de 137 204 €. Les locataires ont accepté cette offre par lettre recommandée, tandis qu'au même moment, la société immobilière leur faisait part du retrait de cette offre. Les acquéreurs ont assigné en justice le propriétaire et la société immobilière en dommages et intérêts. Par un arrêt du 3 novembre 2003, la Cour d'Appel de Toulouse avait alors estime la vente parfaite et condamné la société en question à des dommages et intérêts. La Cour d'appel s'était fondée sur « l'existence d'un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient légitimement croire que la société immobilière avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur ». La Cour d'Appel de Toulouse était-elle dans son droit ?

La Réponse :
Seul le mandat ecrit fait foi

La Réponse : Seul le mandat ecrit fait foi

Le 5 juin 2008, la Cour de Cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse en se fondant sur l'obligation, pour un intermédiaire, de disposer d'un mandat écrit de la part du propriétaire. La Cour de Cassation a pour cela appliqué trois articles de la loi Hoguet : 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

De quoi parle-t-on ?

Pour qu'un acheteur soit engagé par une agence immobilière, il faut qu'un mandat ait été conclu entre les deux parties par lequel l'acheteur (le mandant) donne mandat à l'agence immobilière (le mandataire). Le mandataire aura alors le droit de rechercher, négocier et faciliter l'acquisition d'un appartement. Ce contrat signé détaille les tâches que doit effectuer l'agence immobilière pour rechercher et faire acquérir un appartement et pour l'acheteur, l'obligation de verser la commission prévue le cas échéant.

L'EXPLICATION DE L'EXPERT

Gabriel Neu-Janicki, avocat à la Cour d'appel de Paris, spécialisé dans le droit immobilier et auteur du Guide du propriétaire et Guide du Bailleur.

« La Haute juridiction expose que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leurs concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit. Elle ajoute que le titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière » doit détenir, à moins qu'il représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé. La cour en conclue que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit et que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives. »

Hortense des Dorides

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Information de l'immobilier Expression #4

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