Plus-values immobilières : comment gérer la réforme ?

L'abattement pour durée de détention qui permettait de bénéficier d'une exonération totale au bout de 15 ans de détention (abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème) devient progressif et ne conduit à une exonération totale qu'après 30 ans de détention. L'abattement est ainsi désormais fixé à :

Ce nouvel abattement pour durée de détention s'applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012. Toutefois, en cas d'apport à une société familiale, les nouvelles règles s'appliquent aux plus-values réalisées depuis le 25 août 2011. Pourront donc échapper à ces nouvelles règles, les ventes dont la réalisation interviendra avant le 1er février 2012. Lorsque la vente sera assortie d'une condition suspensive (obtention d'un prêt bancaire par exemple), c'est la date de réalisation de la condition qui devra être prise en compte. Compte tenu des délais moyens de réalisation des ventes, les vendeurs devront par sécurité trouver un acquéreur en novembre 2011 s'ils veulent bénéficier de l'ancien régime.

La cession de la résidence principale demeurant exonérée, les vendeurs devront également bien analyser le statut de leur bien immobilier. Le propriétaire ne pourra pas venir occuper le logement juste avant la vente pour bénéficier de l'exonération, une brève utilisation ne pouvant être regardée comme suffisante. Mais lorsque la résidence principale a été occupée jusqu'à sa mise en vente, l'administration fiscale admet que l'exonération ne soit pas écartée à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement. L'administration considère qu'un délai d'une année constitue en principe le délai maximal, dans un contexte économique normal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

Enfin plus que jamais, les vendeurs devront veiller à bien réduire la plus-value des frais d'acquisition (honoraires du notaire, commissions d'intermédiaires, droits d'enregistrement ou TVA) et des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement et amélioration).

La loi a privé les propriétaires qui ne souhaitaient pas se déposséder de leur bien de la possibilité de purger leur plus-value en l'apportant à une SCI familiale, en prévoyant une entrée en vigueur rétroactive au 25 août 2011. La cession du bien à une SCI dont le cédant serait l'un des associés doit ainsi être envisagée car elle permet de bénéficier des anciennes règles et donc d'une exonération totale si le bien est détenu depuis plus de 15 ans. Afin d'éviter tout risque de remise en cause de l'opération par l'administration fiscale sur le fondement de l'abus de droit et l'application des majorations de 40% ou 80%, l'opération devra toutefois répondre à un objectif patrimonial. Elle pourrait par exemple être l'occasion d'organiser la transmission de son patrimoine à ses enfants en les faisant entrer au capital et en procédant à des donations en franchise de droits de donation tous les 10 ans.