État des lieux de l'immobilier français

indique René Pallaincourt, président de la Fnaim. Les chiffres dévoilés en novembre par les notaires de d'Ile-de France confirmaient cette fragilité du marché donnant une valeur moyenne du m² en baisse de plus de 7 % sur un an et même une légère baisse sur le marché immobilier parisien. Cependant, la chute de 10 % annoncée en début d'année n'a pas eu lieu. Cette baisse des prix en 2009, moindre que prévue en raison d'un « mouvement de stabilisation des prix à court terme » serait en fait la seconde consécutive après celle de 2008 (-3,1% par rapport à 2007). Chose rassurante au niveau des prix, ce retournement du marché est intervenu après une dizaine d'années de hausse des prix ininterrompue. Les prix ayant progressé de 14 % en 2003, 15,5 % en 2004, 10,9 % en 2005, 7,2 % en 2006 et 3,6 % en 2007. C'est donc une baisse qui fait figure d'assainissement plus que de catastrophe. « Cela permet également de se réinterroger sur la qualité des biens mis en vente et leur juste valeur. Comme tout avait augmenté, l'analyse des chiffres du marché était faussée », note Sébastien de Lafond. Il n'empêche que certains biens pâtissent plus que d'autres de ce « réajustement » et notamment l'ancien. Si les petites surfaces tiennent le coup tout comme les biens de prestige, le coeur du marché que sont les moyennes surfaces et appartements familiaux connaissent une petite traversée du désert. « Pour le moins et pour relancer ce marché, il apparaît donc essentiel, entre autres, de doubler le prêt à taux zéro pour les opérations d'accession dans l'ancien, comme cela est le cas dans le neuf, afin de sécuriser la mobilisation de l'apport personnel des ménages frileux, et par conséquence, les banques elles-mêmes », poursuit René Pallaincourt.

Et si les spécialistes ne parlent pas de situation épouvantable, le rebond n'est pas forcément pour tout de suite. Les prix devraient se stabiliser à la baisse, les taux des prêts rester bas et les besoins des acheteurs solvables se réaffirmer. Mais… « Le problème est l'indice de confiance des acquéreurs. Le mauvais environnement économique et la hausse du chômage ne rassurent pas les futurs acheteurs. Ils ont encore peur de l'avenir » souligne René Pallaincourt.

C'est ce que confirme la banque HSBC, qui tire même la sonnette d'alarme, en indiquant que la stabilisation ne reviendra pas tant que le marché immobilier devra faire face à ces tensions. Selon Mathilde Lemoine, directeur des études économiques chez HSBC France « la hausse du chômage devrait s'accentuer en 2010 pour atteindre 11,4 %. » La banque indique également que le marché immobilier va peiner pour se reprendre également à cause d'une mauvaise solvabilité des ménages français qui devrait ralentir les ventes de biens immobiliers Et les logements anciens comme les neufs devraient en faire les frais. Evoquant les mesures prises par le gouvernement dans le cadre des différents plans de relance (doublement du prêt à taux zéro, rachat aux promoteurs de nombreux logements neufs par les bailleurs sociaux, etc.), Mathilde Lemoine se montre également sceptique en ce qui concerne leurs missions de relance de l'immobilier neuf : « Ces plans accélèrent des projets existants. Si des projets résidentiels nouveaux ne sont pas lancés, on risque une nouvelle récession du secteur en 2010. »

Prévisions à la baisse pour Empruntis, spécialiste du prêt immobilier en France, puisque les prix de l'immobilier devraient encore reculer de 5 % en 2010. Mais le courtier annonce que cette chute serait un minimum pour amorcer une future reprise. « 5 % de baisse en 2009, c'est faible. Ce n'est effectivement pas encore assez pour retrouver un marché sain. En tout cas, il faudrait éviter que les prix remontent si on veut un marché pérenne et fluide », ajoute Sébastien de Lafond. De son côté, Seeds Finance, cabinet d'économistes, envisage une baisse de 4 % sur l'année 2010. « Une chose est sûre pour 2010, les prix vont rester discriminants », assure Sébastien de Lafond. D'autres spécialistes de l'immobilier tempèrent en prédisant que la baisse du marché sera modérée voire stabilisée en 2010, surtout dans le neuf, selon une étude publiée récemment par le Crédit Agricole. « La confiance des ménages devrait revenir petit à petit et, après une baisse cumulée de 17 % en 2008-2009, les prix retrouver des niveaux plus conformes aux fondamentaux ». « La surévaluation des prix, moindre en France que dans d'autres pays comme le Royaume-Uni et l'Espagne, devrait aussi contribuer à un retour graduel des acheteurs et des baisses de prix plus modérées. » De plus, il faut savoir que les prix ne sont pas les seuls indicateurs importants dans une transaction immobilière Il faut également se concentrer sur les taux d'intérêts. Ainsi, même sans une baisse significative des prix en 2010, les acheteurs seront aidés par des taux d'intérêts très intéressants. « Je ne sais pas si c'est le moment d'acheter, mais une chose est sûre, c'est le moment d'emprunter. La perspective de baisse de quelques points des prix en 2010 ne devant pas retarder les intentions d'achat », concluait Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris, lors de la conférence trimestrielle de la chambre en septembre 2009.

Plutôt que des conseils, voilà des petites phrases pour rester sur terre :

Le plus significatif à Paris en 2009 a été la remontée des prix des petites surfaces, surtout depuis avril. Ils ont pris 6 % en six mois, à la différence des grands appartements qui n'ont pris que 1 %. Ce phénomène est dû au manque d'offres. Deux types de clientèles en ont profité. D'un côté les primo-accédants, grâce à la baisse des taux, et de l'autre les investisseurs, qui ont choisi la pierre comme valeur refuge. A l'autre bout du marché, il a été également significatif de voir que les biens d'exception ont toujours continué à bien se porter du fait d'une forte demande des acquéreurs étrangers, eux aussi intéressés par le placement financier.